De Wet Breyne, ook gekend als de Woningbouwwet, heeft op 9 juli 2021 haar 50ste verjaardag gevierd. Dat betekent ook dat deze wetgeving eind dit jaar 50 jaar in werking zal zijn.
Niettegenstaande haar ouderdom is deze wet nog steeds zeer actueel. Dat vinden wij een voldoende reden om een aantal belangrijke punten in herinnering te brengen.
1. Wat wordt bedoeld met de "Wet Breyne"?
De Wet Breyne of de Wet Woningbouw regelt de aankoop van een woning of appartement dat er in realiteit nog niet (of niet volledig) is.
Bij een dergelijke verkoop wordt vaak nog niets in ruil gekregen voor de betaling omdat de bouw nog moet beginnen of nog niet klaar is.
We denken hier onder andere aan de volgende situaties:
- Verkoop op plan
- Een sleutel-op-de-deurovereenkomst
Dat is de reden waarom de wetgever een extra bescherming heeft willen voorzien tegen de insolvabiliteit van de verkoper of aannemer. Vandaar de Wet Woningbouw, meer bekend onder de naam "Wet Breyne".
2. Wat is er van belang?
2.1 Voorwaarden voor de overeenkomst en de authentieke akte
De Wet Breyne regelt enkele punten waaraan uw onderhandse overeenkomst en nadien de authentieke akte minstens moeten voldoen.
We geven u hieronder enkele van deze punten:
- De volgende elementen moeten verplicht voorkomen in een overeenkomst die ingevolge de Wet Breyne wordt afgesloten:
- De nauwkeurige beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst. Deze voorwaarde is van belang bij de aankoop van een appartement op plan;
- De totale prijs van het huis of van het appartement of, wanneer het gaat over een verbouwing of uitbreiding van een gebouw, de totale prijs daarvan;
- de wijze van betaling;
- De aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering;
- De wijze waarop de voorlopige en eindoplevering moeten geschieden.
- De overeenkomst moet in ieder geval in een afzonderlijke tekst, in andere en vette lettertekens, vermelden dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een beding in te roepen dat strijdig is met de wet, wanneer de bepalingen van de Wet Breyne betreffende de verplichte vermeldingen en de financiële waarborg door de verkoper of aannemer niet nagekomen worden.
De tekst van deze artikels moet ook integraal in de overeenkomst worden opgenomen.
2.2 Betaling van de prijs
De Wet Breyne voorziet ook hoe de betaling van de prijs moet gebeuren.
- Voordat de overeenkomst is aangegaan mag de verkoper of de aannemer geen enkele betaling onder welke vorm ook, eisen of aanvaarden. Bij het afsluiten van de overeenkomst mag een voorschot of handgeld worden gevraagd, maar dit mag maximaal 5 percent van de totale prijs bedragen;
- Bij het verlijden van de authentieke akte mogen de verkoper of aannemer vervolgens de betaling vragen van een som die gelijk is aan de prijs van de grondof het aandeel daarin dat verkocht wordt (in geval van een mede-eigendom). Daarbij moeten ze rekening houden met het gestorte voorschot of handgeld;
- Indien er op het ogenblik van het verlijden van de akte al werken zijn uitgevoerd, dan mag hiervoor een prijs worden gevraagd. Deze prijs moet zijn goedgekeurd door een architect;
- Het saldo van de prijs der werken is pas bij gedeelten opeisbaar vanaf de dag waarop de authentieke akte verleden wordt. De gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken.
3. Sancties?
Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 van de Wet Breyne en met de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van artikel 8, alinea 2 van de Wet Breyne, wordt voor niet geschreven gehouden.
Ook wanneer de bepalingen betreffende de verplichte vermeldingen (artikel 7) en de financiële waarborg die de verkoper of aannemer moet verlenen (artikel 12) of de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van deze artikelen worden miskend, heeft dit eveneens de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg ofwel de nietigheid van het beding dat strijdig is met de wet.
Het is dus van belang hiervan bewust te zijn wanneer u zulke overeenkomst afsluit. U doet er dus goed aan uw overeenkomst(en) te laten nakijken op de conformiteit met de Wet Breyne.
Auteur: Ulrike Beuselinck
