La reconversion de bureaux est plus que jamais une piste à explorer.
En Région de Bruxelles-Capitale, plus de 480.000 m² de bureaux ont changé d'affectation - dont 60 pourcents en logements -, depuis 1997 (selon l'Observatoire des Bureaux 2009 pour les permis).
Ce phénomène n’est pas neuf, mais il a connu un coup d’accélération suite, d’une part, à la raréfaction des financements. Ainsi en 2009, près de 120.000 m² de bureaux ont été reconvertis vers d'autres usages, dont 40.000 m² en logement.
D’autre part, avec 2 millions de mètres carrés de bureaux inoccupés et des terrains qui se raréfient chaque jour, les projets de reconversion de bureaux en logements représentent une opportunité que la Région entend promouvoir, pour l’aider à faire face à la demande pressante en logements.
Parmi les initiatives prises par le Gouvernement régional, on mentionnera l’appel à projets, lancé fin 2011, pour la reconversion de bureaux obsolètes ou inoccupés en logements. Cette initiative a permis de soutenir la création de 450 logements répartis sur 8 projets, dont le plus important abrite 110 unités.
Le Gouvernement régional a également identifié à travers une étude « 44 immeubles totalement vides qui se prêteraient de façon adéquate à une transformation en logements » et « 30 immeubles vides qui présentent plus de difficultés ou une situation moins favorable à la reconversion ».
Les initiatives privées se multiplient elles aussi. La reconversion des 45.000 m² du siège historique de Solvay à Ixelles n’en est que l’exemple le plus récent.
Mais quels sont les avantages et désavantages de ces projets ?
Les désavantages souvent cités résident dans :
- les difficultés techniques pour mettre en oeuvre de tels projets (état du bâtiment, profondeur trop importante des pièces de vie, etc.) ;
- les difficultés techniques pour respecter, le cas échéant, les exigences PEB, qui sont plus élevées pour le logement que pour les bureaux ;
- le surcoût en cas de découverte d’amiante dans le bâtiment existant.
Lorsque les immeubles permettent une répartition intéressante des volumes et que leur enveloppe reste saine, le surcoût engendré par ces désavantages peut cependant être compensé par des avantages non négligeables.
Il est, tout d’abord, plus facile de trouver des occupants pour du logement que pour des bureaux.
Les banques paraissent, ensuite, plus enclines à financer ce type de projets qui présentent moins de risques dans l’obtention des autorisations administratives.
En effet, le logement est une fonction faible qui bénéficie de nombreuses facilités, au regard des prescriptions planologiques et urbanistiques :
- il est autorisé dans de nombreuses zones du plan régional déterminant les affectations du sol ;
- il n’est pas soumis à l’imposition des charges d’urbanisme ;
- il n’est pas soumis à la CaSBA, qui cadenasse le territoire de la Région, en limitant le nombre de mères carrés de bureaux autorisables à travers un système de maille ;
L’opération de reconversion permet quant à elle :
- d’avoir certaines garanties sur le gabarit qui sera in fine autorisé, puisqu’il existe déjà ;
- de limiter les risques d’une opération de dépollution d’envergure, dans la mesure où il ne sera généralement pas nécessaire d’excaver.
Elle bénéficie par ailleurs d’un appui des autorités compétentes, dès lors qu’elle permet :
- d’épargner les rares terrains constructibles ;
- de récupérer les structures des immeubles, évitant, en principe, un gaspillage de ressources et d’énergie, ainsi que le transport de matériaux et de déchets dans la ville ;
- d’éviter la multiplication des immeubles désaffectés ;
- de participer au dynamisme de certains quartiers administratifs en y réintroduisant de la mixité fonctionnelle ;
- indéniablement de « reconstruire la ville sur la ville » en vue de remodeler l’image de Bruxelles.
Enfin, la reconversion participe à valoriser l’image de l’entreprise socialement responsable.
Au surplus, il convient d’être attentif aux projets du Gouvernement régional de limiter la durée de validité des permis d’urbanisme pour les bureaux et d’analyser la capacité de reconversion des nouveaux immeubles de bureaux, dans le cadre des demandes de permis.
Dans un contexte de crise économique avec un pourcentage important de bureaux vides et la pression démographique d’une ville en pleine croissance, la reconversion de bureaux est plus que jamais une piste à explorer.
