In een arrest van 26 mei 2023 sprak het Hof van Cassatie zich voor het eerst uit over de vraag of de lockdown overheidsmaatregelen de huurder het recht geeft, in toepassing van artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek, tot ofwel een vermindering van de huurprijs, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst. Het Hof oordeelt dat de huurder tijdelijk bevrijd is van haar verplichtingen door toepassing van de risicoleer. Wij bespreken hieronder de impact van voormeld arrest.
***
De draagwijdte van artikel 1722 van het oud burgerlijk wetboek volgens het Hof van Cassatie
Artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek is een toepassing in het huurrecht van de gemeenrechtelijke overmachts- en risicoleer. Het artikel bepaalt namelijk wie - de huurder of de verhuurder - het risico draagt van het tenietgaan van het gehuurde goed ten gevolge van een onvoorziene omstandigheid.
Dit artikel bepaalt in het bijzonder dat, in geval van volledig of gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde goed door een onvoorziene omstandigheid, de huurder ofwel een vermindering van de prijs (gedeeltelijk tenietgaan) ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst (gedeeltelijk of volledig tenietgaan) [1] kan vorderen ten aanzien van de verhuurder, zonder enige andere schadeloosstelling.
Bij afwezigheid van enige schuld die aan één van de partijen kan worden toegerekend, komt het verlies van het gehuurde goed dus voor rekening van de verhuurder.
Hoewel artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek, bij haar inwerkingtreding, alleen verwees naar gevallen van materieel verlies, heeft het Hof van Cassatie dit reeds uitgebreid naar gevallen van juridisch verlies in voorgaande rechtspraak[2].
Analyse van het arrest van het Hof van Cassatie van 26 mei 2023
In het arrest van 26 mei 2023 wordt het Hof van Cassatie voor het eerst geconfronteerd met de vraag of artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek al dan niet van toepassing is ingeval van een verplichte sluiting als gevolg van overheidsmaatregelen tijdens de coronapandemie (een toepassingsgeval van het juridisch tenietgaan).
Volgens het Hof veronderstelt artikel 1722 dat de genotsstoornis van het gehuurde goed het gevolg is van een definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen door een onvoorziene omstandigheid[3].
Dergelijke onvoorziene omstandigheid doet zich voor wanneer de toegankelijkheid voor het publiek van de gehuurde ruimte geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is ten gevolge van overheidsmaatregelen tijdens de coronapandemie.
Ten gevolge van deze onvoorziene omstandigheid wordt volgens het Hof van Cassatie de uitvoering van de verbintenissen die voortvloeien uit de wederkerige huurovereenkomst geschorst wanneer deze onvoorziene omstandigheid slechts tijdelijk is en de overeenkomst na de overeengekomen periode nog nuttig kan worden uitgevoerd. De verbintenissen dienen opnieuw te worden uitgevoerd wanneer de onmogelijkheid ophoudt.
Op basis van deze rechtsontwikkelingen vernietigde het Hof van Cassatie het arrest a quo. Ze was van oordeel dat het Hof van Beroep onterecht de toepassing van artikel 1722 had uitgesloten, waar zij zich had gesteld dat "er enkel sprake was van een tijdelijke onmogelijkheid en dus een tijdelijk verlies van genot".
Het Hof van Cassatie beschouwt de overheidsmaatregelen tijdens de coronapandemie, en meer bepaald de verplichte sluiting van het gehuurde goed, als een geval van overmacht in hoofde van de verhuurder, waardoor hij niet kan voldoen aan zijn verplichting om het genot van het gehuurde goed te verzekeren.
De onmogelijkheid voor de verhuurder om het genot van het gehuurde goed te verschaffen, wordt door het Hof in dit arrest gelijkgesteld met een tijdelijk juridisch verlies van het gehuurde goed. In toepassing van artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek, kan aldus geconcludeerd worden dat het risico van de corona-maatregelen wordt gedragen door de verhuurder.
Beperkingen aan de reikwijdte van deze uitspraak
Dit arrest van het Hof van Cassatie zou in de praktijk dus een aanzienlijke impact kunnen hebben.
Echter, er moet worden opgemerkt dat deze uitspraak ook een aantal belangrijke beperkingen heeft:
- De terughoudendheid van sommige Vrederechters om een juridisch verlies gelijk te stellen aan een materieel verlies, zoals wordt voorzien in artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek, heeft in de praktijk geleid tot weinig eenvormige rechtspraak;
- Het principe van de overmachts- en risicoleer werd niet geregeld in de huurovereenkomst in het geding. Dit verklaart dan ook de toepassing van artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek, wat van aanvullend recht is. Als het principe van de overmachts- en risicoleer daarentegen wordt geregeld in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld door de toepassing van artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek uit te sluiten of door een beperkende definitie van overmacht op te nemen, zal de wil van de contractspartijen voorrang hebben;
- Het voornoemde arrest van 26 mei 2023 laat, in zijn beknoptheid, een aantal vragen open zoals: (i) de impact van de overheidsmaatregelen op de overeengekomen bestemming van het gehuurde goed, (ii) het verschil tussen de twee lockdowns en het type bedrijf, (iii) de situatie waarin de verhuurder gedeeltelijk het genot van het gehuurde goed alsnog kon blijven verzekeren door bvb. het organiseren van take-away, enz.
Het correct opstellen van huurovereenkomsten is essentieel:
- Aangezien artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek van aanvullend recht is, kan deze bepaling uitdrukkelijk uitgesloten of verduidelijkt worden door de partijen. Niets belet de partijen bijvoorbeeld om af te zien van de toepassing van deze bepaling, hetzij in alle gevallen, hetzij alleen in gevallen van juridisch verlies;
- Tegelijkertijd kan artikel 5.74 van het Burgerlijk Wetboek, met name de toepassing van de imprevisieleer (onvoorziene wijziging van omstandigheden waardoor de uitvoering van de overeenkomst buitensporig wordt bezwaart leidt tot de mogelijkheid van heronderhandeling), ook worden uitgesloten of verduidelijkt tussen de partijen;
- Tot slot is er nog het prijsverminderingsmechanisme, bepaald in artikel 5.97 van het Burgerlijk Wetboek, dat voornamelijk wordt toegepast als een sanctie in geval van een kleine wanprestatie (bijvoorbeeld voor een onbeschikbaarheid van het gehuurde goed tijdens een korte periode ten laste van een van de partijen).
Wij volgen de verdere nieuwe ontwikkelingen uiteraard op en houden u verder op de hoogte.
[1] In geval van geheel tenietgaan wordt het contract van rechtswege ontbonden.
[2] Cass. 17 april 1980, Arr. Cass. 1979-80, 1038.
[3] Door het Hof van Cassatie wordt voor "onvoorziene omstandigheid" het begrip "toevallige gebeurtenis" gebruikt.
Iris Hemelaer
Dario Petosa
Bruno Stroobants
Kyoto Van Herreweghe
Anne-Victoire Vanderkerckhove
