Le 22 novembre 2012, le Gouvernement belge a déposé devant la Chambre un projet de loi organisant la profession d’agent immobilier, visant à doter l’Institut professionnel des agents immobiliers d’instruments plus efficaces pour lutter contre « les indélicatesses d’une minorité de ses membres » et à adapter aux exigences européennes les conditions d’exercice de la profession d’agent immobilier par les personnes morales et par les ressortissants d’autres pays de l’Union européenne ou de l’Espace Economique Européen, dans le cadre de la libre prestation de services.
Rappel du cadre législatif actuel
L’exposé des motifs du projet de loi commenté (ci-après le « Projet de loi ») rappelle qu’actuellement, la profession d’agent immobilier entre dans le champ d’application de la loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services, codifiée par l’arrêté royal du 3 août 2007 (« la Loi-cadre »). Cette Loi-cadre remplace une précédente loi du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services.
A l’instar de l’ancienne loi, la Loi-cadre permet au Roi, à la demande d'une ou de plusieurs fédérations professionnelles intéressées et d'au moins deux fédérations nationales interprofessionnelles, et après avis du Conseil supérieur des Indépendants et des Petites et Moyennes Entreprises, de décider de protéger tel titre professionnel et d’en arrêter les conditions d'exercice.
C’est sur cette base que le Gouvernement a pris l’arrêté royal du 6 septembre 1993 (ci-après « l’Arrêté royal ») protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier, qui prévoit notamment la création de l’Institut professionnel des agents immobiliers (« l’IPI »). Cet arrêté royal, promulgué sous l’empire de la loi du 1er mars 1976, continue à sortir tous ses effets sous l’empire de la Loi-cadre. Dans la même optique, le Projet de loi commenté ne concerne pas directement cet arrêté royal qui resterait en vigueur « s’il n’est pas contraire à la nouvelle loi et jusqu’à ce qu’il soit abrogé ou remplacé », pour paraphraser le disposition transitoire du Projet de loi.
Dispositions maintenues par le Projet de loi
Actuellement, La Loi-cadre (et/ou ses arrêtés d’exécution) prévoit que nul ne peut exercer en qualité d'indépendant une profession réglementée ou en porter le titre professionnel, s'il n'est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires, ou si, étant établi à l'étranger, il n'a obtenu l'autorisation d'exercer occasionnellement cette profession. Elle exclut de son champ d’application les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées. Le Projet de loi ne modifie pas ces principes de base, sauf en ce qui concerne la transposition du régime européen de libre prestation de services des agents immobiliers établis dans un « Etat membre » au sens du Projet de loi (voir infra).
Sur le plan des conditions d’exercice de la profession et sur le port du titre, rien ne change fondamentalement sous réserve d’un certain nombre de dispositions nouvelles répondant aux difficultés rencontrées dans la gestion de quelques syndics d’immeubles indélicats.
Les obligations déontologiques prévues dans la Loi cadre sont reprises dans le Projet de loi. Cela vise le respect des devoirs de loyauté, d’indépendance, de probité, de diligence et de dignité qui sont à la base de la profession, le respect d’une obligation de discrétion, le fait d’avoir suivi une formation reconnue, l’exercice d’une surveillance suffisante sur les collaborateurs qui assistent les titulaires de la profession dans l’exécution de leur métier et l’obligation d’informer immédiatement le client et l’IPI de tout conflit d’intérêt.
La Loi-cadre (et/ou ses arrêtés d’exécution) établit la liste des peines disciplinaires en cas de manquement aux devoirs de la profession, le Roi étant chargé de fixer les modalités selon lesquelles ces peines disciplinaires peuvent être prononcées, et les règles selon lesquelles la réhabilitation pourra éventuellement être accordée.
La Loi-cadre (et/ou ses arrêtés d’exécution) détermine également les règles fondamentales de fonctionnement des Instituts qu’elle protège, notamment concernant l’inscription au tableau des titulaires de ces professions, la structure du Conseil national, les règles de fonctionnement des chambres exécutives ou d’appel, ou encore les frais de fonctionnement.
Elle prévoit également la présence d’assesseurs juridiques et d’assesseurs juridiques suppléants chargés d’assister les chambres dans leurs missions. Des modalités sont prévues concernant les chambres d’appel et le pourvoi en cassation.
Enfin – mais sans exhaustivité – la Loi-cadre prévoit des dispositions pénales afin de punir ceux qui, sans y être autorisés, se seront attribués publiquement le titre professionnel d'une profession réglementée, ceux qui auront exercé la profession sans être inscrit au tableau des titulaires ou à la liste des stagiaires ou sans y être autorisés ou encore ceux qui l’auront pratiquée alors qu'ils faisaient l'objet d'une mesure de suspension.
Le Projet de loi n’affecte pas ces principes et règles de fonctionnement.
Objectifs du Projet de loi
Le Projet de loi, dont la structure est très largement inspirée de la Loi-cadre, répond à l’objectif de mieux doter l’IPI d’instruments efficaces afin de lutter contre les indélicatesses de certains agents immobiliers. Il vise uniquement les agents immobiliers, lesquels font désormais l’objet, pour ce qui concerne l’exercice de leur profession, d’une législation distincte de celle applicable aux autres professions intellectuelles prestataires de services (hormis l’arrêté royal du 6 septembre 1993, précité). Ce choix s’explique par la spécificité de cette profession et le développement des deux activités essentielles qu’elle recouvre : les agents immobiliers intermédiaires et les agents immobiliers syndics.
Le Projet de loi instaure principalement quatre nouveautés importantes, que nous reprenons succinctement ci-après.
Scission des deux volets principaux de la profession d’agent immobilier
La première grande nouveauté est que le Projet de loi établit une distinction nette entre les trois aspects de la profession d’agent immobilier, à savoir l’agent immobilier intermédiaire, l’agent immobilier syndic et l’agent immobilier régisseur, chacun de ces aspects étant définis.
Sous l’empire de l’Arrêté royal, cette distinction n’apparaissait qu’afin d’en déterminer le champ d’application.
Selon l’exposé des motifs, le Projet de loi entend quant à lui réserver au Roi la possibilité de prendre, à l’avenir, des mesures spécifiques vis-à-vis de l’une ou l’autre de ces catégories. Il est également prévu que l’IPI devra tenir un tableau des agents immobiliers scindé en deux colonnes, l’une reprenant les agents immobiliers intermédiaires, l’autre reprenant les agents immobiliers syndics.
Exercice de la profession d’agent immobilier par une personne morale
La deuxième grande nouveauté concerne les modalités d’exercice de la profession d’agent immobilier sous la forme d’une personne morale. Sous l’empire de la Loi-cadre (et/ou de ses arrêtés d’exécution), des dispositions spécifiques, devenues aujourd’hui obsolètes, déterminent les modalités d’exercice d’une activité réglementée dans le cadre d’une personne morale. Le Projet de loi opère une distinction entre deux situations :
- soit la personne morale veut exercer la profession d’agent immobilier en nom propre, auquel cas elle doit respecter 6 conditions : (i) les personnes physiques agissant pour son compte doivent toutes être inscrites à l’IPI ; (ii) son objet social et ses activités sont limités aux prestations relevant du métier d’agent immobilier tel que défini par la loi ; (iii) ses actions sont toutes nominatives (pour les sociétés de capitaux) ; (iv) au moins 60% de ses actions, parts sociales ou droits de vote sont détenus par des personnes inscrites à l’IPI ; (v) elle ne peut détenir de participations dans des sociétés à caractère autre qu’exclusivement professionnel et dont l’objet social ou les activités ne répondent pas à la limitation prévue au point (i). ; et (vi) elle doit être inscrite en nom propre au tableau de l’IPI.
- soit la personne morale ne veut pas exercer en nom propre, auquel cas les personnes qui agissent pour son compte assument pleinement et personnellement la responsabilité civile pour les actes posés, outre que ces personnes doivent bien entendu être toutes inscrites à l’IPI.
Transposition des règles applicables aux agents immobiliers « européens »
La troisième grande nouveauté concerne la libre prestation des services et la liberté d’établissement.
Le Projet de loi entend transposer en droit belge, en ce qui concerne la profession d’agent immobilier, les articles 15, 2, b), 23 et 25 de la directive 2006/123/CE du Parlement et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur. Cette directive vise à faciliter les prestations de service, notamment des agents immobiliers, par les ressortissants des Etats membres auxquels la directive s’applique, sur tout le territoire de ces Etats.
Dispositions spécifiques en matière disciplinaire
Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, la panoplie des sanctions disciplinaires est maintenue : avertissement, blâme, suspension ou radiation.
Des dispositions spécifiques sont toutefois prévues en cas de condamnation pour abus de confiance ou de constatation de détournements, comme, par exemple, le cas du syndic qui détourne les fonds de la copropriété qu’il est chargé d’administrer. De telles situations nécessitent que soient prises des mesures d’urgence. Par ailleurs, l’assesseur juridique de la chambre exécutive dispose de la possibilité de prendre des mesures conservatoires pour une période n’excédant pas trois mois lorsque les faits reprochés font craindre que l'exercice ultérieur de son activité professionnelle par l’agent immobilier ne soit de nature à causer préjudice à des tiers ou à l'honneur de l'IPI. Des recours spécifiques sont prévus. Des dispositions sont également prévues concernant la communication des dossiers disciplinaires aux plaignants et aux tiers. Suivant l’exposé des motifs, il s’agit ici d’atteindre un équilibre délicat entre transparence et droit à la vie privée.
Pour ce qui concerne le volet pénal, celui-ci part de la loi-cadre, complété de dispositions spécifiques applicables aux personnes morales.
Considérations finales
Etant au stade de son seul dépôt à la Chambre, le Projet de loi est bien entendu susceptible de connaître des développements parlementaires, plus ou moins important, pendant plusieurs années et sur plusieurs législatures avant d’aboutir à son texte définitif. Il a néanmoins le mérite de mettre expressément en évidence la manière dont nos dirigeants actuels appréhendent les lacunes et imperfections de la loi en la matière.
Ainsi, nous pouvons d’emblée regretter que le Gouvernement ne semble pas vouloir aller plus loin dans sa volonté de « lutter contre les indélicatesses d’une minorité d’agents immobiliers ». A titre d’exemple, le droit à rémunération de l’agent immobilier, qui est source d’une jurisprudence aussi foisonnante que disparate, reste un point important à l’origine de la mauvaise image que les clients – privés comme professionnels – ont de la profession, gardant (trop) souvent le sentiment d’avoir été « escroqués » en raison de la disproportion entre le montant de la rémunération et les prestations réellement accomplies.
