Op 1 januari 2019 trad de laatste wijziging van de Wet op de Mede-eigendom in werking, waardoor in specifieke gevallen een vier vijfde meerderheid volstond om een gebouw af te breken en/of weer op te bouwen.
Meer bepaald volstond op grond van (art. 577-7, §1, 2°, h Burgerlijk Wetboek) een vier vijfde meerderheid als de afbraak en de heropbouw van het appartementsgebouw werd ingegeven om redenen van hygiëne of veiligheid, of wegens de buitensporige kostprijs van een aanpassing aan de wettelijke bepalingen in verhouding tot de waarde van het gebouw.
In haar arrest van 20 februari 2020 (nr 30/2020) vernietigt het Grondwettelijk Hof echter bovenstaande bepaling, zonder dat de gevolgen van intussen genomen beslissingen gehandhaafd blijven.
Situering
België telt heel wat verouderde appartementsgebouwen. Om de woonkwaliteit van de bewoners te garanderen en om het bestaande woningpark energiezuiniger te maken, werd de laatste jaren een resem aan bijkomende regelgevingen uitgevaardigd inzake o.a. isolatie, verwarming, ventilatie, enz.
Voor oudere appartementen kan het in sommige gevallen, liever dan uitvoerig te renoveren, economisch interessanter zijn om over te gaan tot afbraak en heropbouw met de nieuwste materialen en technieken.
Sinds 1 januari 2019 volstond het voor de algemene vergadering om bij vier vijfde meerderheid te beslissen tot afbraak of heropbouw. Unanimiteit was dus niet langer vereist. Daartegenover stond dat de mede-eigenaar die daar niet mee akkoord gaat, afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars:
- indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken,
- en tegen een in onderling akkoord vastgestelde schadeloosstelling of tegen een door de rechter vastgestelde vergoeding.
Het arrest
Het Grondwettelijk Hof oordeelde nu echter in het arrest van 20 februari 2020 dat de wetgever op die manier wel enigszins rekening heeft gehouden met het belang van de zich verzettende mede-eigenaar, maar dat het de wetgeving alsnog aan bijkomende waarborgen ontbreekt.
Het Hof benadrukt hierbij dat elke inmenging in het eigendomsrecht een billijk evenwicht moet vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. Er moet dan ook een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel.
Waar de regeling voorzag dat de mede-eigenaar zelf de stap naar de rechter diende te zetten als hij niet akkoord ging met de sloop- of heropbouwbeslissing, vindt het Hof dat dit initiatiefrecht juist toekomst aan de vereniging van mede-eigenaars (die dus op eigen initiatief haar beslissing aanhangig moet maken bij de vrederechter). De vrederechter kan dan de wettigheid van de beslissing beoordelen en eventueel een gerechtsdeskundige consulteren over een geschikt bedrag voor de compensatie. Dan pas zou er sprake zijn van een billijk evenwicht tussen het algemeen belang en de bescherming van het recht op een ongestoord eigendomsgenot.
Gevolgen van het arrest: rechtsonzekerheid troef
Volgens artikel 9 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof hebben vernietigingsarresten een absoluut gezag van gewijsde erga omnes vanaf hun publicatie in het Belgisch Staatsblad.
Concreet brengt het bovenstaande met zich mee dat particuliere personen geen rechten meer kunnen halen uit de vernietigde wetsbepaling en er niet door gebonden worden. Overheidsorganen kunnen ze niet meer toepassen.
Algemeen wordt aangenomen dat het gezag van gewijsde van de vernietigingsarresten niet alleen kleeft aan het ‘beschikkende gedeelte’ van het arrest, maar ook aan de ‘beslechte rechtspunten’, met andere woorden aan de motieven die onverbrekelijk met het beschikkend gedeelte van het arrest zijn verbonden.
De vernietiging brengt met zich mee dat de norm wordt geacht nooit te hebben bestaan.
Vernietigingsarresten hebben terugwerkende kracht, waardoor in beginsel alle rechtsgevolgen van de wetskrachtige norm uit de rechtsorde verdwijnen. De vernietiging retroageert ‘ex tunc’, tot op de dag van het van kracht worden van de wet of het decreet. Het is mogelijk dat de het Grondwettelijk Hof deze terugwerkende kracht nuanceert en de gevolgen van reeds genomen beslissingen handhaaft, maar dit is in voorliggend arrest niet gebeurd.
De vernietiging heeft een gezag erga omnes en geldt dus ten aanzien van iedereen.
Het bovenstaande brengt dus zeer concreet met zich mee dat beslissingen die genomen zijn sedert 1 januari 2019 bij vier vijfde meerderheid (in toepassing van het aangepaste art. 577-7, §2, 2e h BW) op vandaag alsnog door een misnoegde mede-eigenaar ter discussie gesteld kunnen worden.
De misnoegde mede-eigenaar kan bij de vrederechter aandringen op een grondwetsconforme interpretatie van de genomen beslissing tot afbraak en heropbouw en derwijze aandringen op een waardering van zijn privatief door een gerechtsdeskundige.
Hierbij zijn verschillende hypothesen denkbaar:
- De werkelijke waarde van het privatief was hoger dan hetgeen werd overeengekomen, maar nog steeds lager dan het aandeel in de kosten
In deze hypothese zou de misnoegde eigenaar aldus aanspraak kunnen maken op een bijkomende vergoeding lastens de overige mede-eigenaars.
- De werkelijke waarde van het privatief is hoger dan het aandeel in de kosten
Deze hypothese brengt met zich dat hoe dan ook unanimiteit vereist bleef binnen de vereniging van mede-eigenaars, die hier dan per definitie niet zal voorliggen, met alle mogelijke schadelijke gevolgen van dien (o.a. mogelijke aanspraken op bijkomende schadevergoeding door de betrokken mede-eigenaar).
- De werkelijke waarde van het privatief is lager dan hetgeen werd overeengekomen
In dit geval zou de betrokken mede-eigenaar desgevallend verplicht kunnen worden om hetgeen teveel betaald werd terug te betalen.
In afwachting van een verder wetgevend optreden, brengt de vernietiging van het betrokken artikel 577-7, §1, 2°, h BW met zich mee dat de beslissingen tot afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw terug met eenparigheid moeten genomen worden.
Echter, in het motiverend gedeelte van het arrest formuleert het Hof een eigen waarborg (anders dan een terugkeer naar eenparigheid van stemmen), nl. dat de vereniging van mede-eigenaars, in geval van een dergelijke beslissing met vier vijfde meerderheid, zelf op eigen initiatief haar beslissing tot afbraak en/of heropbouw aanhangig moet maken bij de vrederechter.
Dit laatste lijkt ons de enige grondwetsconforme interpretatie te zijn die ook door het Grondwettelijk Hof is weerhouden, zodat het o.i. juridisch verdedigbaar is om nog steeds beslissingen bij vier vijfde meerderheid te nemen, met dien verstande dat de Vereniging op eigen initiatief een verzoek bij de Vrederechter aanhangig maakt om het aspect van de vergoeding op haar wettigheid te laten aftoetsen.
Conclusie
Het Grondwettelijk Hof heeft de wetgever nog maar eens teruggefloten in één van de vele wijzigingen die doorgevoerd werden om het beheer en de modernisering van appartementsgebouwen vlotter te laten verlopen.
Namens de overheid is schijnbaar niet gevraagd aan het Hof om de gevolgen van reeds genomen beslissingen sedert 1 januari 2019 in stand te houden, zodat het op vandaag rechtsonzekerheid troef is.
Een dringend wetgevend initiatief is dan ook een absolute must. In afwachting is het o.i. in lijn met de bewoordingen van het arrest te verdedigen dat beslissingen tot afbraak en/of heropbouw met vier vijfde meerderheid genomen worden, mits de betrokken vereniging van mede-eigenaars op eigen initiatief haar beslissing tot afbraak en/of heropbouw aanhangig maakt bij de vrederechter om deze op haar wettigheid te laten controleren.
Gregory Vermaercke
Guillaume Calus
