Vastgoed vrijwaren van erfbelasting is geen sinecure. Op de schenking van vastgoed is immers steeds schenkbelasting aan progressieve tarieven verschuldigd, daar waar voor de schenking van roerende goederen (in principe) een vlak tarief geldt. De fiscale kostprijs van een successieplanning van vastgoed kan belangrijk worden verlaagd door het vastgoed in te brengen in een vennootschap en de aandelen daaropvolgend te schenken. Dit vormt echter geen pasklare techniek: de fiscale gevolgen van de inbreng in de vennootschap moeten in rekening worden gebracht en men moeten kunnen bewijzen dat de inbreng in hoofdzaak is ingegeven door niet-fiscale motieven!
inbreng vastgoed in vennootschap: fiscaal voordeliger voor bedrijfsvastgoed en terreinen
Op de inbreng van een woning in een vennootschap isin het Vlaamse Gewest het verkooprechtvan 10% verschuldigd. De inbreng van bedrijfsvastgoed of terreinen in een vennootschap wordt in het Vlaamse Gewest daarentegen aan het inbrengrecht van 0% onderworpen. Een eerste belangrijk verschilpunt!
De belastingdruk op huurinkomsten vormt een tweede belangrijk verschilpunt! De huurinkomsten uit een woning worden bij een vennootschap in principe zwaarder belast dan in hoofde van een natuurlijke persoon. Een vennootschap wordt immers steeds belast op de werkelijke huurinkomsten onder aftrek van de vastgoedkosten (incl. afschrijvingen) daar waar een natuurlijke persoon voor woningen slechts wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%; deze forfaitaire huurwaarde ligt doorgaans lager dan de werkelijke netto-huurinkomsten. Voor bedrijfsvastgoed is dit verschil veel minder scherp. Bij zowel de vennootschap als de natuurlijke persoon wordt immers rekening gehouden met de werkelijk ontvangen inkomsten uit de verhuur van het bedrijfsvastgoed.
Wanneer een natuurlijke persoon een vastgoed verkoopt dan is de hierop verwezenlijkte meerwaarde in principe vrijgesteld van belasting, ongeacht of het een woning, bedrijfsvastgoed of terrein betreft. Eenvennootschap wordt daarentegen wel belast op de verwezenlijkte meerwaarde: het verschil tussen verkoopprijs en de boekwaarde van het verkochte vastgoed wordt toegevoegd aan de belastbare winst. Wel kan de vennootschap opteren voor een gespreide taxatie van de verwezenlijkte meerwaarde mits tijdige en geldige herbelegging. Deze gespreide taxatie maakt het de vennootschap de facto mogelijk de belasting op de meerwaarde te compenseren met de afschrijvingen op de herinvestering. Voor een vennootschap die beoogt blijvend in vastgoed te investeren en dus het regime van de gespreide taxatie kan toepassen, kan de belastingdruk bij de verkoop van vastgoed worden genuanceerd.
inbreng gevolgd door schenking: een geldige denkpiste…
De inbreng van vastgoed in een vennootschap kan worden overwogen in het kader van een successieplanning. De inbreng kan immers worden gevolgd door de schenking van de aandelen in de vennootschap om op die manier de aandelen (en dus het ingebrachte vastgoed) te vrijwaren van erfbelasting. De schenking van de aandelenisfiscaal een stuk voordeliger dan de schenking van vastgoed. De schenking van aandelen wordt niet aan progressieve tarieven, maar aan het vlak tarief in de schenkbelasting (of zelfs een vrijstelling) onderworpen.
Rekening houdend met voormelde aandachtspunten kan deze techniek een denkpiste zijn voor bedrijfsgebouwen en terreinen alsook voor woningen met een belangrijke waarde. De Vlaams belastingadministratie meent echter dat de inbreng en daaropvolgende schenking mogelijks fiscaal misbruik uitmaakt. De belastingplichtige kan echter aantonen dat er geen sprake is van fiscaal misbruik doordat de verrichtingen in hoofdzaak zijn ingegeven door andere dan fiscale motieven. In haar rulingpraktijk aanvaardt de Vlaamse Belastingadministratie onder meer volgende motieven als een valabel tegenbewijs: het voornemen om het vastgoed op een gestructureerde en geprofessionaliseerde manier te beheren vanuit de vennootschap, het engagement om de aandelen niet op korte of op middellange termijn te vervreemden aan derden, de familiale verankering van het vermogen ondergebracht in de vennootschap, …
Conclusie: een successieplanning van vastgoed door inbreng in een vennootschap kan een geldige denkpiste zijn indien de inbreng kadert in een ruimere vermogensplanning die ook andere dan fiscale motieven beoogt te realiseren.
Auteurs: Jan Sandra en Anouck Sandra
