De Rechtbank van Koophandel te Brussel beschouwt dat een winkelgalerij die gedeeltelijk leeg is een groot deel van haar aantrekkingskracht verliest en daardoor behelpt is met een “verborgen gebrek”. De verhuurder heeft een vergoeding gekregen voor de geleden schade.
De verbintenissen van de verhuurder
Uit de aard van de huurovereenkomst, en zonder dat hiertoe enig beding vereist is, is de verhuurder krachtens artikel 1719 B.W. verplicht om (i) het verhuurde goed in goede staat van onderhoud aan de huurder te leveren, (ii) het verhuurde goed te onderhouden zodat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is en (iii) de huurder het rustig genot van het verhuurde goed te verschaffen zolang de huurovereenkomst geldt.
De verplichting tot vrijwaring van het rustig genot heeft een drievoudig voorwerp. De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor eigen daad, voor de rechtstoornissen van derden en voor de verborgen gebreken van het verhuurde goed.
Met betrekking tot de definitie van een “verborgen gebrek” velde de rechtbank van koophandel te Brussel recentelijk een opmerkelijk vonnis .
Een te lage bezettingsgraad als verborgen gebrek
De huurder van een winkelruimte in een commercieel centrum klaagde zijn verhuurder aan voor een te lage bezettingsgraad (in dit geval 75%) van het commercieel centrum, hetgeen volgens de huurder een “gebrek” aan rustig gebruik en genot van zijn gehuurde winkelruimte uitmaakte.
De Vrederechter ging in op deze argumentatie en stelde dat: “een winkelgalerij die gedeeltelijk leeg staat verliest een groot deel van haar aantrekkingskracht”, en nog dat “vanaf een zekere graad van onderbezetting in de galerij, het gehuurde goed behept is met een gebrek”. De Rechtbank van Koophandel volgde het standpunt van de Vrederechter en veroordeelde de verhuurder tot een schadeloosstelling wegens gebrek aan vrijwaring van een verborgen gebrek.
Afwijkende contractuele regelingen
De wettelijke vrijwaring voor verborgen gebreken is niet van openbare orde, noch van dwingend recht. Met het oog op dit merkwaardig vonnis, is het partijen dus aangeraden in hun huurovereenkomst duidelijke contractuele afspraken te maken betreffende de vrijwaringplicht van de verhuurder en de uitzonderingen hierop.
Kooph, Brussel, 2 september 2009, RDC, 2011, pp. 822-837, noot Y. Delacroix en S. Dugardyn, “Leegstand in een winkelcentrum: maakt dit een tekortkoming uit van de verhuurder aan zijn vrijwaringsplicht?”.
