Sous le régime de la loi sur le bail à ferme, les parties jouissaient d'une grande liberté, ce qui entraînait généralement des difficultés dans le calcul de l’indemnité de sortie.
Dans le présent article, nous examinons la manière dont cette question est réglée dans le décret sur les baux à ferme.
1. L'indemnité forfaitaire
En raison de la grande liberté laissée par la loi sur le bail à ferme, les parties ont souvent utilisé les barèmes établis par les chambres provinciales d'agriculture pour calculer l’indemnité de sortie, ou bien il a été convenu que l’indemnité de sortie serait égal à deux fois le montant du fermage. Cela créait non seulement des ambiguïtés et de grandes différences régionales, mais entraînait également des discussions entre les parties.
C'est pourquoi le décret sur le bail à ferme a opté pour une indemnité forfaitaire.
Le contrat de bail à ferme écrit peut prévoir une indemnité forfaitaire, qui ne peut être inférieure à trois fois le prix du fermage maximum autorisé. Le preneur dont le bail prend fin recevra alors du bailleur une indemnité pour les pailles, l’engrais et l’arrière-engrais qu'il laisse derrière lui à son départ, pour les bâtiments déjà construits et pour l'amélioration des terres.
Si le contrat de bail à ferme ne prévoit pas d'indemnité forfaitaire, c'est la règle qui existait déjà dans la loi sur le bail à ferme qui s'applique. L'indemnité est alors égale à la valeur actuelle en fin de bail des pailles, l’engrais, l’arrière-engrais et du stock réalisés, de la construction et de l'amélioration du terrain, compte tenu de la destination du bien loué. Toutefois, l'indemnité ne peut excéder le montant des frais exposés par le preneur.
Si le preneur a reçu gratuitement des pailles, de l’engrais et l’arrière-engrais ou d'autres provisions ou avantages au début du bail, et s'il peut en apporter la preuve, il est tenu compte en fin de bail de la valeur de la différence entre les quantités au moment où le preneur quitte le bien loué.
2. Compensation de la dette
Si le bailleur subit un préjudice du fait du manque de propreté ou d'entretien du bien loué ou de tout autre manquement des obligations du preneur, ce dernier lui doit une somme qui vient en déduction de l'indemnité à laquelle le preneur a droit par compensation.
3. L’indemnité supplémentaire
Pour les cas où le bailleur peut résilier le bail à ferme à tout moment avec un bref préavis de trois mois, le preneur, lorsqu'il quitte le bien loué, a droit à une indemnité supplémentaire correspondant au préjudice qu'il subit, en plus de l'indemnité de sortie. Il s'agit des situations où le bail a été résilié pour l'une des raisons suivantes :
- Le terrain loué est considéré comme un terrain à bâtir ;
- Le terrain loué est situé dans une zone d’extraction ;
- Le terrain loué est considéré comme un terrain à destination industrielle ;
- Le terrain loué a été exproprié par une administration publique ou une personne morale de droit public après la conclusion du bail à ferme ;
- Le terrain loué sera utilisé pour le boisement ou la production de nature ;
- Le bailleur souhaite utiliser un terrain attenant à sa résidence principale à l’usage familiale ;
- Un permis a été délivré pour le terrain loué pour (i) l'exploration ou l'extraction d'hydrocarbures, (ii) l'exploration ou le stockage de dioxyde de carbone dans le cadre du stockage géologique ou (iii) l'exploration ou l'extraction de chaleur géothermique ;
- Le terrain loué sera utilisé par le bailleur public à des fins concrètes d'intérêt public.
L'indemnité supplémentaire est calculée sur la base de la perte d'exploitation subie par le preneur en cheptel et matériel, eu égard i) à la superficie des terrains soustraits à l'exploitation agricole, ii) de la perte de jouissance pendant les années précédant l'expiration du bail en cours, mais pas moins de deux ans ni plus de quatre ans, et iii) de la perte pour dépréciation des bâtiments et des terrains restants.
4. Par décision du juge
Si le preneur et le bailleur n'ont pas convenu d'une indemnité forfaitaire, ou si le preneur et le bailleur ne parviennent pas à un accord sur le montant de l'indemnité, le tribunal fixe le montant de l'indemnité. À cette fin, le juge tient compte de l'indemnité à laquelle le preneur dont le bail expire a droit et des avantages accordés au preneur par le bailleur pour les constructions qu'il a édifiées et les travaux qu'il a effectués.
Dans l'attente de la décision judiciaire, et avant de quitter les lieux, le preneur reçoit du bailleur une indemnité provisionnelle égale au montant du nombre d'années de bail avant l'expiration du bail à ferme, qui ne peut être inférieur à quatre ans ni supérieur à huit ans.
5. Renonciation à l'indemnité
Le preneur ne peut renoncer à l'indemnité à laquelle il a droit qu'après la fin du bail. Cela n'est possible que par acte authentique ou par une déclaration du preneur devant le tribunal.
Charlotte Sterckx
Ulrike Beuselinck
