Conditions :
1. Le vice doit être caché
2. Le vice doit être grave
3. Le vice doit déjà exister avant la vente
Actions à entreprendre par l’acheteur
1. Le vice doit être dénoncé dans un bref délai
2. La dénonciation doit être faite par une action en justice (citation devant le juge du fond)
Fondement juridique
Les articles 1641 à 1648 du Code civil
Position des vendeurs
Le vendeur d’un immeuble sera tenté de prévoir une clause (dénommée clause d’exonération) dans le contrat de vente qui précise qu’il « ne donne aucune garantie pour les vices cachés éventuels ».
Une telle clause est parfaitement valable et donc très défavorable pour l’acheteur s’il devait après l’achat être confronté à la découverte d’un vice caché.
Le vendeur d’un immeuble pourrait également prévoir une clause dans le contrat de vente qui limite le délai durant lequel une action peut être intentée par l’acheteur.
Une telle clause est également valable, et ce même si ce délai serait très court pourvu qu’il reste réaliste et que la clause n’aboutisse pas à priver l’acheteur de son action.
Position des acheteurs
L’acheteur d’un immeuble peut tout d’abord tenter de refuser la clause dans le contrat de vente qui prévoit « que le vendeur ne lui donne aucune garantie pour les vices cachés ».
Si le vendeur lui accorde une garantie, tout en prévoyant un délai pour introduire une action en justice, l’acheteur aura intérêt à ce que ce délai soit le plus long possible.
Que doit faire l’acheteur d’un immeuble qui se trouve confronté à la découverte d’un vice caché ?
1. Vérifier s’il s’agit d’un vice grave. Soit parce que le bien immobilier est purement ou simplement inutilisable par rapport à l’usage normal ou à celui qui a été convenu avec le vendeur. Soit parce que le vice affecte à ce point l’usage normal ou convenu du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou à tout le moins aurait payé un prix réduit s’il avait eu connaissance du vice caché.
2. S’assurer qu’il s’agit bien d’un vice qui existait avant la vente et qu’il n’était pas apparent.
3. Introduire dans les plus brefs délais une action en justice afin de dénoncer le vice caché et ainsi respecter le bref délai imposé par la loi. La loi ne précise ni le point de départ ni le durée de ce bref délai. Ce sera au juge d’apprécier en fonction de la nature du vice si l’action en justice a été intentée dans les temps. La demande de désignation d’un expert pour déterminer la nature et la cause du vice peut suspendre le bref délai. Il en est de même des pourparlers entre parties.
4. En fonction de la gravité du vice, solliciter soit la résolution de la vente et le remboursement du prix payé, soit la restitution d’une partie du prix de la vente tout en conservant l’immeuble.
5. Dès l’introduction de l’action en justice, proposer de régler le litige à l’amiable en tentant une médiation. La médiation est plus rapide, moins coûteuse et moins agressive qu’une procédure judiciaire. Ses principales caractéristiques sont les suivantes : elle instaure une véritable communication entre les parties et les amène à gérer elles-mêmes la résolution de leur conflit; elle crée des solutions durables et à l’amiable plutôt que des remèdes imposés par une autorité; elle est confidentielle; elle peut aboutir à une convention qui peut être homologuée par le tribunal; elle ne nuit pas aux droits des parties si aucun accord n’est trouvé et leur permet de reprendre la procédure judiciaire.
Au cours de la procédure en justice ou du processus de médiation, une série d’arguments pourra être soulevée, parmi lesquels notamment:
1. La clause d’exonération n’est pas valable en cas de mauvaise foi du vendeur, en cas de dol ou de connaissance du vice.
2. Le vendeur professionnel est présumé être de mauvaise foi.
3. Le délai prévu dans la clause d’exonération est trop bref et dès lors pas raisonnable.
4. L’acheteur pourra également demander des dommages et intérêts s’il prouve que le vendeur était de mauvaise foi.
