Nouvelle vie pour les sous-associations de copropriétaires

La loi du 2 juin 2010 en matière de copropriété a modifié la réglementation relative aux sous-associations partielles de copropriétaires. Dorénavant, de telles sous-associations pourront être dotées de la personnalité juridique, sous certaines conditions.

Groupe d’immeubles vs. immeuble individuel

Avant la loi du 2 juin 2010 (loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, M.B., 28 juin 2010, entrée en vigueur le 1er septembre 2010), le législateur ne permettait pas à des sous-associations d’immeubles d’avoir la personnalité juridique. Cette conception a été consacrée par un arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2004. La Cour de cassation a jugé que la personnalité juridique pour l'association de copropriétaires s'applique uniquement à l'association de copropriétaires d'un groupe d'immeubles et non pas à une association de copropriétaires d'un immeuble du groupe d'immeubles.

La Cour n’interdisait pas la création d’une sous-indivision en tant que telle, mais elle considérait qu’une sous-indivision n'était pas susceptible d'acquérir la personnalité juridique.

L’arrêt de la Cour de cassation a donné lieu à de nombreux problèmes pratiques car cette conception était bien souvent inadaptée à la réalité. Les décisions d’une sous-indivision avaient un caractère purement conventionnel et interne, à moins d’avoir fait l'objet d'une ratification par l'assemblée plénière du groupe d'immeubles. Il fallait dès lors passer par le processus décisionnel de l'assemblée générale, même lorsqu’il s’agissait de prendre des décisions propres à un seul immeuble.

Création d'associations partielles ayant la personnalité juridique

La loi du 2 juin 2010 a profondément modifié cette matière. Le nouvel article 577-3, al. 2 du Code Civil dispose dorénavant que l’acte de base peut prévoir la création de sous-indivisions pour des immeubles ou parties d’immeubles à condition que l'indivision principale comprenne vingt lots ou plus.

Par ailleurs, il faut un critère de rattachement physique. La sous-indivision est créée par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble.

Lorsque l’assemblée plénière de la copropriété décide de créer une, ou plusieurs, association(s) partielle(s), il faudra établir des statuts pour chaque association partielle ainsi créée. Ces statuts devront être transcrits pour que l'association partielle puisse acquérir la personnalité juridique.

Il va de soi que les associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes qui ne sont utiles qu'à la sous-association concernée. L'association principale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour toutes les parties communes à l'ensemble des immeubles formant la copropriété et pour les décisions qui ont une incidence sur les droits qui dépassent ceux de la sous-association concernée des copropriétaires (art. 577-3, al. 2).

L’octroi de la personnalité juridique a pour conséquence la reconnaissance de la capacité d'ester en justice. Cette capacité d’ester en justice n’est toutefois limitée qu’aux questions qui relèvent de la compétence des sous-associations.

Certains sont d’avis que reconnaître la personnalité juridique à une sous-association pourrait créer davantage de problèmes que ceux rencontrés précédemment et, plus particulièrement, des conflits d’intérêts. En effet, que se passera-t-il si un conflit apparaît entre l’association des copropriétaires principale et la sous-association, voire entre les différentes sous-associations ? Espérons que la jurisprudence fera preuve de créativité pour solutionner les problèmes qui se poseront à cet égard.

Rappelons que le législateur maintient la possibilité de créer des sous-associations partielles dépourvues de la personnalité juridique (art. 577-7, § 1, 2°, g, du Code Civil). La compétence de ces associations est toutefois limitée à la préparation des décisions, relatives aux parties communes particulières, qui seront adoptées… par l’assemblée générale.