Copropriétés : la nouvelle loi expliquée

La Loi du 2 juin 2010 renforce et précise la Loi du 8 juillet 1924. Cette matière règle la copropriété forcée des parties communes dans les biens immobiliers, comme applicable dans les immeubles d’habitation. Même si la Loi du 30 juin 1994 a déjà apporté des modifications profondes dans ce domaine, en pratique, certains points névralgiques étaient restés en suspens : les moyens de communications modernes, une gestions plus transparente par le syndic, ou encore, le fonctionnement démocratique de l’assemblée générale des copropriétaires. Les modifications principales apportées par la loi peuvent s’expliquer comme suit :

1. Associations partielles avec personnalité juridique

Afin de pouvoir réaliser une gestion plus efficace de groupes d’immeubles et de grandes copropriétés et de pouvoir limiter l’effet des conflits d’intérêts dans ce contexte, le législateur prévoit maintenant une base légale pour l’instauration facultative d’associations partielles. Désormais, des associations partielles ayant une personnalité juridique propre peuvent être établies pour des parties communes désignées spécifiquement et utilisées uniquement par une partie des copropriétaires. En outre, une association principale de coordination est prévue pour gérer les parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble ou groupe d’immeubles et pour toutes les affaires concernant la gestion commune de la copropriété.

Les conditions à remplir pour constituer de telles associations partielles sont les suivantes:

    * L’association principale doit comprendre au moins vingt lots différents.
    * Une association partielle peut être crée par immeuble individuel ou dans un immeuble formant un seul bâtiment dont des éléments sont clairement divisés par une séparation physique.
    * La création d’une ou plusieurs associations partielles avec personnalité juridique peut aussi se produire au sein d’une association de copropriétaires existante. A cette fin, les statuts de l’association existante doivent être adaptés, ce qui exige une majorité des quatre cinquièmes au sein de l’assemblée générale de l’association principale.

L’association partielle acquiert sa personnalité juridique dès la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété chez le conservateur des hypothèques. Elle dispose ensuite de fonds propres et des organes de gestion nécessaires pour défendre les intérêts des parties communes particulières, en fait aussi bien qu’en justice.

Il reste, comme auparavant, toujours possible d’établir des associations partielles sans personnalité juridique.

2. Critères pour déterminer la quote-part des parties communes

La détermination de la quote-part des parties communes pour chaque partie privative intervient, entre autres, dans l’attribution des droits de vote lors de l’assemblée générale et dans l’obligation de contribution de chaque copropriétaire. Cette valeur est maintenant déterminée sur base de trois critères énumérés de façon limitative: la superficie au sol nette, l’affectation et la situation de la partie privative. Cette valeur doit être expliquée dans un rapport motivé par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier. Ce rapport est repris dans l’acte de base.

3. L’assemblée générale des copropriétaires

Dans le but de rendre l’assemblée générale plus démocratique et efficace tout en augmentant l’engagement des copropriétaires, certaines dispositions concernant l’assemblée générale on été clarifiées, entre autres :

    * Le règlement de copropriété doit comprendre la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire. Le syndic est responsable de l’organisation de l’assemblée générale au cours de cette période.
    * Le syndic doit tenir une assemblée générale chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété. Un ou plusieurs propriétaires possédant au moins un cinquième des parts dans les parties communes peuvent demander au syndic de tenir une assemblée générale. La requête doit être adressée au syndic par lettre recommandée et le syndic doit adresser une convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête. Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires ayant cosigné la demande peut convoquer lui-même l’assemblée. Désormais, la possibilité existe de convoquer les copropriétaires (avec leur consentement) au moyen de messages électroniques (e-mail).
    * Les copropriétaires peuvent notifier à tout moment les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour.
    * Les copropriétaires ont désormais plus facilement accès aux informations et documents nécessaires à l’assemblée générale. En plus de la convocation pour l’assemblée générale, le syndic doit afficher les dates de l’assemblée générale dans les parties communes de l’immeuble.
    * La présidence de l’assemblée doit obligatoirement être assurée par un copropriétaire en non par le syndic. L’assemblée doit également désigner un secrétaire.
    * Pour que l’assemblée puisse délibérer valablement, il faut qu’au début de cette assemblée, plus de la moitié des propriétaires soient présents ou représentés pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Cependant, si tel n’est pas le cas mais qu’ensemble, au début de l’assemblée, les propriétaires présents représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes, l’assemblée pourra délibérer valablement.
    * L’utilisation de procurations est plus limitée dans la nouvelle loi. La procuration doit par exemple désigner nommément le mandataire de telle sorte que le mandataire soit toujours connu. La procuration ne vaut que pour une seule assemblée générale. De plus, nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote (sauf si le total des voix du mandataire et de ses mandats n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété).
    * Le règlement de copropriété ne peut plus imposer des majorités qui dévient des majorités légales.
    * Le syndic rédige le procès-verbal des décisions de l’assemblée générale et consigne ces décisions dans un registre. Ce procès-verbal doit indiquer les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. Les décisions doivent être communiquées aux copropriétaires dans les trente jours.
    * La loi prévoit que les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique.

4. Le syndic

Le législateur défini plus clairement l’ensemble des tâches du syndic et prévoit un meilleur contrôle des responsabilités qui lui incombent.

Parmi les nouvelles obligations qui échouent au syndic, celui-ci se doit de :

    * communiquer à chaque habitant ne disposant pas de droit de vote au sein de l’assemblée générale des copropriétaires la date des assemblées afin de leur permettre de formuler par écrit leurs demandes ou observations.
    * mettre à la disposition des copropriétaires tous les documents et données concernant la copropriété, éventuellement aussi par moyen électronique.
    * obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété dans la langue de la région linguistique dans laquelle l’immeuble est situé à la demande expresse d’un des copropriétaire.
    * demander la permission de l’assemblée générale s’il a l’intention de passer un contrat qui pourrait générer un conflit d’intérêt.

Certain principes de corporate governance ont été transposés dans la nouvelle loi afin de rendre la relation entre les copropriétaires et le syndic plus transparente. Celle-ci devra, par exemple, faire l’objet d’un contrat écrit et le règlement de copropriété devra inclure le mode de désignation du syndic, l’étendue de ses obligations, la durée de son mandat et les possibilités de sa révocation. Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans (au lieu de cinq). Il peut cependant être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Ce mandat ne peut être prorogé par reconduction tacite. Le syndic est responsable de l’administration financière des fonds de l’association et devra tenir la comptabilité conformément aux dispositions légales, ce qui fera l’objet d’un contrôle strict. A la fin de son mandat, le syndic doit remettre à son successeur l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble. A défaut, ce dossier doit être remis au président de la dernière assemblée générale.

5. Le conseil de copropriété

L’ancien conseil de gérance est renommé conseil de copropriété. L’établissement du conseil de copropriété est obligatoire pour les grandes associations, comptant au moins vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings. Dans les petites associations, il est possible d’instituer un conseil de copropriété sans que cela soit obligatoire.

La mission première du conseil de copropriété consiste à veiller à la bonne exécution des tâches du syndic. A cet effet, la loi donne au conseil des droits d’information particuliers. L’assistance du syndic ne fait plus partie de la mission du conseil de copropriété, contrairement à l’ancien conseil de gérance, et ce dans le but de limiter les conflits d’intérêt durant l’exercice de la mission de contrôle. Le conseil adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.

6. Autres modifications

La loi apporte en outre les modifications suivantes à la réglementation concernant la copropriété:

    * Les dispositions concernant la représentation en justice de l’association des copropriétaires et sa qualité pour agir en justice ont été précisées. L’association des copropriétaires a, depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, la qualité légale pour agir en justice, y compris pour ce qui concerne les parties communes et la gestion de ces parties.
    * La communication de renseignements à l’égard des acheteurs potentiels des lots privatifs a été renforcée. Le vendeur d’un lot privatif ou l’agent immobilier qui l’assiste, doit demander certaines informations au syndic afin de les insérer dans la convention de vente.
    * De même, le notaire doit demander au syndic de lui transmettre certaines informations et documents afin de pouvoir les insérer dans l’acte authentique de vente.
    * La loi interdit formellement les clauses d’arbitrages statutaires.
    * Chaque année l’assemblée générale désignera un commissaire aux comptes qui contrôlera la comptabilité de la copropriété et dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

7. Entrée en vigueur – concordance des statuts

La loi est entrée en vigueur le 1 septembre 2010 et s’applique à partir de cette date immédiatement à tout immeuble existant (à l’exception des nouvelles dispositions concernant la détermination des parties afférentes à chaque lot privatif qui ne s’appliquent qu’aux copropriétés visées par la loi et constituées après le 1 septembre 2010).

Stricto sensu, la loi n’exige pas formellement l’adaptation des statuts des associations existantes conformément à la nouvelle loi dans un laps de temps déterminé. Le syndic est néanmoins tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale une version adaptée de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur avant le 1er septembre 2011. La modification des statuts, sur laquelle l’assemblée générale statuera, doit se dérouler conformément aux exigences applicables en ce qui concerne le quorum, la majorité et la publicité et requerra un acte authentique.