Il y a enfin clarté sur la réforme du système de tva en matière de location immobilière. Pendant le contrôle budgétaire du 24 et 25 mars 2018, le conseil fédéral des ministres a approuvé un système de taxation optionnel en matière de location de biens immeubles par nature. Ceci malgré le fait qu’au cours de l’année 2017 cette réforme a été abandonnée. Les lignes de forces seront illustrées au sein de cet article.
Location de biens immeubles reste en principe exclue de la tva
Le principe existant reste inchangé. La location de biens immeubles consiste en principe à être exclue de la tva. Les exceptions existantes à cette exonération seront également conservées, tant que la location de garages, la location de chambres d’hôtel ou la mise en disposition de certains biens immobiliers par nature (tant que l’exploitation de ports et aéroports).
Nouvelle réglementation : option de taxation sous certaines conditions
La nouvelle réglementation prévoit une option conjointe pour le loueur et le preneur de taxer la location de bâtiments. L’option pour la taxation de la location est soumise à plusieurs conditions. Les biens visés (i) doivent être loués à un preneur (assujetti) qui les utilise exclusivement dans le cadre de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti (tant que la location de bâtiments à usage professionnel (b2b), comme des bureaux), (ii) la location doit concerner des bâtiments, y compris le sol y attenant. Cette option (iii) peut aussi trouver application en cas de location de la fraction du bâtiment loué (tant qu’un étage) lorsqu’elle est économiquement exploitée de façon autonome. En plus, l’option de taxation (iv) doit être exercée conjointement par le loueur et le preneur et (v) vaut pour toute la durée du contrat de location.
Au cas où l’on opte pour cette option, le locataire, comme le preneur, pourra déduire la tva payée. Le locataire pourra déduire la tva payée concernant le bien loué (p.ex. les travaux de construction), et le preneur pourra déduire la tva payée sur le loyer.
Cependant, la taxation optionnelle ne vise pas (i) la location de biens destinée à une habitation privée, (ii) la location à des organisations sans but lucre et (iii) la location à d’autres non-assujettis. Également exclu de cette régulation est (iv) la location à des personnes physiques qui affectent les biens à des fins privées et (v) la location de biens utilisés pour des besoins d’opérations exonérées (art. 44, §2 CTVA). La location d’un immobilier résidentiel (tel que des résidences d’étudiants ou des maisons de repos), n’est quant à elle pas exclue de l’option.
Cas spécial : mise en disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens
Des règles spéciales sont prévues quant à la mise en disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens. Telles conventions étaient déjà soumises à la tva dans certains cas. Le fisc exigeait en effet que les emplacements d’entreposage de biens étaient utilisés exclusivement à des fins de stockage où seulement 10% de l’espace pouvait être occupé pour un autre but (p.ex. des bureaux).
La nouvelle réglementation assoupli cette condition et postule que des bâtiments qui sont principalement (pour plus de 50%) utilisés à l’effet de l’entreposage de biens, seront soumis à la tva, à l’exception de bâtiments usés en tant que locaux commerciaux.
Les contrats de mise en disposition d’emplacements pour l’entreposage en cours qui sont soumis à la tva sous la loi actuelle, conservent leur statut après le 1ier janvier 2019. L’option de taxation sera possible à partir du 1ier janvier 2019 en ce qui concerne les contrats en cours qui ne sont actuellement pas taxés. Ces contrats en cours qui ne relevaient pas encore du champ d’application de la tva, doivent alors concerner un contrat b2b.
Pour tous nouveaux contrats, les contrat b2c inclus, il est exigé de répondre aux conditions applicables afin de pouvoir opter pour la taxation.
Cas spécial : location de courte durée
La nouvelle réglementation introduit ensuite, face à la taxation optionnelle, une taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée (qui ne dépasse pas six mois) de 21% (tel que des emplacements pour congrès, séminaires, réunions et fêtes). La qualité du preneur n’a pas d’importance dans ce cas, la taxation obligatoire est donc applicable aux relations b2b et aux relations b2c.
Période de révision
La période de révision est portée de 15 ans à 25 ans. Afin de bénéficier d’une déduction totale, le bâtiment devra être loué sous le régime de tva pendant 25 ans.
Il y a quelques situations qui donnent lieu à une révision, y compris :
- en cas d’inoccupation totale ou partielle du bâtiment ou de la fraction de bâtiment;
- en cas de cession totale ou partielle de ces bâtiments ou fractions de bâtiments au cours du contrat de location;
- en cas de conclusion du contrat ou en fin de contrat de location.
Afin d’évaluer la révision, l’usage des bâtiments – auxquels l’option exercée se rapporte – devra être prise en compte, selon une périodicité mensuelle.
Entrée en vigueur et état des lieux
La nouvelle réglementation entrerait en vigueur le 1ier janvier 2019, mais les constructions (bénéficiant d’une déduction), peuvent débuter le 1ier octobre 2018. L’option de taxation concernant la location s’applique en effet seulement aux conventions relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels la tva grevant les opérations qui concourent à leur construction, est exigible pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. Cela signifie que l’option de taxation peut être exercée quant à des bâtiments construit à partir de cette date ou des bâtiments rénovés à tel point qu’ils devraient être considéré, au terme des travaux, comme un bâtiment neuf. À cet égard, il ne faut pas tenir compte de la taxation de services immatériels (tel que des coûts d’architectes, des coûts de géomètres et des coûts de conseil). Cette limitation temporelle ne s’applique pas aux emplacements pour l’entreposage de biens.
Le projet de loi est actuellement au parlement pour approbation finale ; le vote est prévu pour la fin de septembre 2018. L’on prévoit que la réglementation sera approuvée.
