Proposition de loi en vue de modifier les règles relatives aux baux commerciaux

L’objectif est de modifier à plusieurs égards la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951, notamment les règles relatives au renouvellement du bail et celles relatives aux facultés de résiliation triennale du bailleur.

Une proposition de loi a été déposée le 17 janvier 2011 en vue de modifier à plusieurs égards la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (ci-après la « Loi ») .

Les auteurs de cette proposition considèrent que les règles actuellement en vigueur sont inadaptées à la vie des affaires. La plupart des commerçants sont locataires et n’ont, dès lors, pas d’autre choix que de conclure des baux qui tombent sous l’application des règles impératives relatives aux baux commerciaux. Or, certaines de ces règles mettent le locataire dans une position d’infériorité par rapport au bailleur.

Même si l’objectif déclaré des auteurs est d’assurer au commerçant-locataire la sécurité indispensable à l’exercice de son activité tout en garantissant le droit de propriété du propriétaire-bailleur, on ne peut que constater à la lecture de cette proposition qu’elle va incontestablement dans le sens du commerçant-locataire en vue de lui assurer une plus grande protection et stabilité.

Limitation des facultés de résiliation du bailleur

La première modification significative est de limiter la faculté offerte au bailleur de résilier le contrat de bail après chaque triennat.

Pour rappel, l’article 3 de la Loi permet actuellement aux parties de convenir que, dans certains cas, le bailleur a le droit de mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat. Or, le commerçant-locataire entreprend bien souvent des investissements considérables lors de l’entrée en possession des lieux loués. Dès lors, lorsque le contrat de bail contient un telle clause, le commerçant-locataire pourrait subir un préjudice économique important si le bail venait à prendre fin après une courte période de trois ans.

En conséquence, la proposition de loi vise à n’autoriser l’insertion d’une telle clause dans le contrat de bail qu’à l’expiration de la première période de neuf années. Les facultés de résiliation offertes au preneur après chaque triennat resteraient quant à elles d’application, ainsi que la faculté de résiliation de commun accord contenue à l’article 2 de la Loi.

Renouvellement >< reconduction automatique

De plus, la proposition de loi entend également modifier les règles relatives au renouvellement du bail.

L’article 14 de Loi impose au preneur désireux d'exercer son droit au renouvellement un formalisme strict. Ce dernier doit, en effet, notifier sa demande au bailleur par exploit d'huissier ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours et ce, à peine de déchéance. De plus, la notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

La proposition de loi entend renverser cette obligation : le contrat de bail sera automatiquement reconduit, excepté si le bailleur à informé le locataire qu’il ne souhaite pas reconduire le bail ou qu’il souhaite le reconduire à d’autres conditions. Il n’appartiendra dès lors plus au locataire de prendre l’initiative de reconduire le bail, mais il incombera au bailleur de rester vigilant s’il entend résilier celui-ci, compte tenu que le renouvellement sera toujours acquis.

Indemnités d’éviction

Outre les modifications mentionnées ci-avant, la proposition de loi entend également modifier les règles en matière d’indemnités d’éviction (article 25 de la Loi) en imposant au bailleur le paiement d’une indemnité égale à un an de loyer lorsque le bail a été résilié en vue d’exercer un commerce non similaire.

Rappelons que la Loi n’a été que très rarement modifiée en plus de 50 ans. Il est donc fort à parier que les modifications proposées donneront lieu à de nombreux débats.