Middels de Wet van 14 oktober 2018 werd een verplichte btw-heffing ingevoerd voor kortlopende onroerende verhuur (van bijvoorbeeld seminarieruimtes, congresruimten, vergaderzalen, feestzalen,...). De korte termijnverhuur is aldus sinds 1 januari 2019 een wettelijk verplichte uitzondering op de regel die voorziet dat onroerende verhuur in principe vrijgesteld is van btw.
Het was de bedoeling van de wetgever dat deze uitzondering een belangrijke vereenvoudiging met zich zou meebrengen in de mate dat een einde zou worden gesteld aan de aflijningsproblemen tussen vrijgestelde passieve verhuur en 'actieve' verhuur waarbij bijkomende diensten worden geleverd (zoals zaalverhuur met verplichte afname van dranken).
Maar is het allemaal wel eenvoudiger geworden voor de lokale besturen?
Principe
De korte termijnverhuur van onroerende goederen zal dus voortaan van rechtswege (i.e. automatisch) onderworpen zijn aan btw.
Onder “korte termijn” verstaat men een periode van maximaal zes maanden. De gebruiksduur zoals deze wordt voorzien in de huurovereenkomst wordt in aanmerking genomen. Bij opeenvolgende huurovereenkomsten tussen dezelfde partijen, die betrekking hebben op hetzelfde onroerend goed, zal er gekeken worden naar de totale duur.
Dit uitgangspunt lijkt dan ook op het eerste zich interessant te zijn. Immers, aangezien de kortlopende onroerende verhuur verplicht aan btw wordt onderworpen, zal er ook recht op aftrek zijn van de btw op de daarmee gepaard gaande exploitatie- en investeringskosten.
Uitzonderingen
Er zijn evenwel vier wettelijke uitzonderingen voorzien, waarvoor de verplichte btw bij kortlopende verhuur toch geen toepassing zal vinden.
De volgende handelingen blijven aldus vrijgesteld van btw:
De verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning;
De verhuur van onroerende goederen aan een natuurlijke persoon, die het goed niet aanwendt voor de uitoefening van zijn economische activiteit;
De verhuur van onroerende goederen aan organisaties zonder winstoogmerk;
De verhuur van onroerende goederen aan organisaties die het goed aanwenden voor sociaal-cultureel vrijgestelde handelingen.
In de meeste gevallen zullen het echter net deze categorieën zijn, die gebruik willen maken van de infrastructuur van uw lokaal bestuur (zoals gemeenschapscentra, parochiezalen, feestzalen,...).
Dit houdt in dat uw bestuur voor deze kortlopende verhuur geen btw dient aan te rekenen, maar anderzijds voor dit gedeelte ook geen recht op aftrek kan genieten.
De kortlopende verhuur aan andere categorieën blijft evenwel verplicht onderworpen aan btw, waardoor uw bestuur mogelijks gemengd belastingplichtige (vrijgestelde en belaste handelingen) wordt, weliswaar indien zij als belastingplichtige wordt aangemerkt (drempel van 25.000 euro).
Het voorgaande is van toepassing ongeacht de vorm die de verhuurder aanneemt (gemeente, OCMW, AGB, VZW,...).
Bewijslast
Door deze uitzonderingen is het voor de lokale besturen niet altijd eenvoudig meer om te weten of er nu wel of geen btw dient te worden toegepast op de verhuur. De hoedanigheid van de huurder en/of het gebruik van het onroerend goed in kwestie zal immers bepalend zijn.
Ingeval van kortlopende onroerende verhuur zal de correcte toepassing van de btw of de vrijstelling de verhuurder aldus noodzaken om zich steeds bij de huurder te informeren omtrent zijn hoedanigheid en/of het gebruik van het goed in kwestie. De verhuurder mag hier met andere woorden niet doelbewust passief blijven.
Gelet op het bovenstaande zal de verhuurder dus steeds een attest moeten vragen van de huurder, waarin deze bevestigt of hij behoort tot één van de vier uitzonderingsgevallen op de verplichte btw bij kortstondige verhuur (bv. via een reservatieformulier).
Op de vraag of het toegelaten is dat de verhuurder - ter vereenvoudiging - geen bewijzen, verklaringen,... verzamelt en aan elke huurder steeds btw aanrekent bij kortlopende verhuur, heeft de administratie reeds ontkennend geantwoord.
Besluit
Sinds 1 januari 2019 moet er aldus verplicht btw worden aangerekend op de kortlopende verhuur van onroerende goederen. Ook de uitzonderingen op deze regel dienen verplicht te worden toegepast en de bewijslast hiervan ligt bij uw bestuur als verhuurder.
GD&A Advocaten is uiteraard bereid om uw bestuur bij te staan met al uw vragen en bekommernissen hieromtrent.
Voor meer informatie en/of inlichtingen, aarzel niet om één van onderstaande advocaten (geheel vrijblijvend) te contacteren.
Nathalie Wouters
Liza Poukens
