La Région bruxelloise a instauré un cadre législatif pour les baux commerciaux consentis pour une durée maximale d’un an et lève, ainsi, l’incertitude qui planait sur les commerces éphémères.
Après la Flandre et la Wallonie, c’est au tour de la Région bruxelloise d’instaurer un cadre législatif pour les commerces éphémères ou magasins pop-up.
Comme nous l’écrivions dans un précédent post, la législation existante sur les baux commerciaux ne vise que les contrats de neuf ans et ne correspondait dès lors pas à la nouvelle réalité économique des magasins éphémères qui n’ouvrent que pour de courtes périodes et disparaissent au bout de quelques jours, quelques semaines voire quelques mois.
L’ordonnance du 24 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée détermine ainsi un cadre juridique pour l’exploitation d’une cellule commerciale pendant une durée inférieure à un an. Le législateur bruxellois espère que ce nouveau cadre servira de levier pour soutenir le développement du commerce urbain et lutter contre la vacance commerciale.
Les règles instaurées par l’ordonnance du 24 avril 2019 demeurent relativement similaires à celles prévues dans les décrets flamand et wallon, ce qui permet d’offrir aux acteurs du monde économique un nouveau cadre juridique dont ils connaissent déjà les principes.
A. Champ d’application
Tombent dans le champ d’application des règles relatives au bail commercial de courte durée toute « location de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers qui, conformément à une convention écrite entre parties, sont principalement utilisés par le preneur, au cours de la période de location, pour l'exercice d'un commerce au détail ou d'un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public, et qui font l'objet d'un bail expressément conclu pour un délai égal à ou inférieur à un an ».
Tout bail commercial conclu, par écrit, pour une durée totale inférieure à un an tombe donc automatiquement dans le champ d’application des dispositions relatives au bail commercial de courte durée. Les critères pour déterminer si un contrat de bail à un caractère commercial sont les mêmes que dans la loi sur les baux commerciaux. Ainsi, la manière dont le contact entre l’exploitant du local et le public est établi ne constitue, par exemple, pas un élément pertinent pour apprécier si, de manière tacite ou expresse, le bail de courte durée peut être qualifié de commercial.
B. Échéance et reconduction du bail
Le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à un an et prend fin de plein droit à l’échéance du terme fixé, sans qu'une résiliation expresse ne soit nécessaire.
Contrairement à ce que prévoit la loi sur les baux commerciaux, le décret ajoute que le preneur n'a pas droit à une reconduction tacite du bail commercial de courte durée, en raison justement de la durée limitée du bail. Les parties peuvent néanmoins expressément convenir d’un renouvellement du bail, qui s’effectuera alors aux mêmes conditions de loyer que le bail initial et sans que la durée totale de la location ne puisse excéder un an.
Le bail est automatiquement échu de plein droit un an après l'entrée en vigueur du premier contrat, sauf accord écrit des parties. Si le bail de courte durée est prolongé de l'accord écrit des parties pour une durée supérieure à un an, celui-ci sera requalifié en bail commercial classique, régi par les dispositions ad hoc du Code civil, et sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.
C. Résiliation anticipée
Le preneur peut, en tout temps, mettre fin au bail moyennant notification d’un préavis d’un mois par exploit d'huissier ou par courrier recommandé. Le préavis débute le premier jour du mois qui suit la signification de l'exploit d'huissier ou l'envoi recommandé. Le bailleur ne peut, quant à lui, mettre fin au bail unilatéralement.
Les parties peuvent également à tout moment, d’un commun accord établi par écrit, mettre fin au bail. Si elles le souhaitent, les parties peuvent également transformer le bail commercial de courte durée en bail commercial classique de neuf ans.
A moins qu'il n'en soit convenu autrement, le preneur n’a droit à aucune indemnité en cas de cessation contractuelle anticipée du bail, ni en cas d'une cessation anticipée.
D. Loyer et charges
Le loyer comprend tous les impôts fonciers, taxes locales et charges qui pèsent sur la propriété du bien loué, à moins que les parties n’en conviennent autrement.
Les charges de consommation propres à l'exploitation du bien immobilier sont à charge du preneur
E. Travaux et aménagements
Le preneur dispose du droit d’effectuer des travaux dans le bien loué. Ce droit est inspiré des règles applicables aux baux commerciaux classiques.
Sauf convention contraire écrite, le preneur peut effectuer toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce, moyennant le respect de deux conditions : la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment ne sont pas compromises et le bailleur en est informé par courrier recommandé avant le début des travaux. Le bailleur peut s’opposer aux travaux pour des justes motifs. Il dispose pour cela d’un délai de 10 jours ouvrables. A défaut, il est réputé avoir émis accord sur la réalisation de ces travaux.
Le bailleur peut, en outre, exiger que le preneur assure sa propre responsabilité de même que celle du bailleur et du propriétaire, tant vis-à-vis des tiers qu'entre eux, du chef des travaux entrepris par le preneur.
En cas de non-respect des conditions énoncées ci-dessus, le bailleur peut faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix.
Sauf convention contraire, le bailleur peut exiger, au terme du bail, la restitution du bien dans son pristin état. Si le bailleur conserve les travaux de transformation effectués, ils lui sont acquis sans indemnité.
F. Cession du bail et sous-location
En raison de la courte durée du bail et sauf en cas d'accord écrit, la sous-location n’est pas autorisée. La cession du bail n’est, quant à elle, autorisée en aucune circonstance.
G. Vente de l’immeuble
En cas de cession d’un bien loué tant à titre gratuit qu'à titre onéreux, le nouveau propriétaire est tenu de respecter les obligations du bail qui a date certaine.
H. Entrée en vigueur
Les règles relatives au bail commercial de courte durée sont entrées en vigueur le 19 mai 2019. Elles ne s’appliquent toutefois qu’aux baux contractés après cette date.
