Vele kandidaat-bouwers komen in aanraking met het systeem van koppelverkoop. Dergelijke koppelverkoop komt erop neer dat geïnteresseerden enkel de bouwgrond kunnen kopen als ze zich contractueel ertoe verbinden om vervolgens (binnen een bepaalde termijn) hun woning te laten bouwen door de aangewezen aannemer, dikwijls de verkoper van de grond zelf (een bouwpromotor of sleutel-op-de-deur firma) op straffe van het betalen van een vergoeding bij niet-naleving.
Hof van beroep Gent 16 november 2018
Feiten
In onderhavig dossier (voorwerp van het arrest van het hof van beroep te Gent d.d. 16 november 2018) voorzag de authentieke koopovereenkomst volgende ‘Bijzondere voorwaarde’:
- de verplichting om binnen de drie jaar een gebouw op te richten met de aangeduide bouwfirma,
- bij niet-naleving van bovenstaande verplichting, diende een éénmalige vergoeding betaald te worden ten belope van 20.000 euro.
Voorliggend nieuwsbericht laat zich raden dat de kopers finaal beslisten om niet te bouwen met de aangeduide aannemer omdat bleek dat deze veel duurder was dan andere gecontacteerde aannemers. De verkoper kon zich hierin uiteraard niet vinden en maakte aanspraak op de vergoeding ten belope van 20.000 euro.
Beoordeling
In het besproken arrest volgt het hof – in navolging van de eerste rechter – de visie van de kopers, die aldus niet gehouden worden tot noch de bouwverplichting, noch het betalen van de voorziene vergoeding.
Het hof komt tot deze beoordeling op grond van twee fundamentele vaststellingen:
Vooreerst oordeelde het hof dat de verbintenis tot het oprichten van ‘een gebouw’ onbepaald is, aangezien het slechts de algemene categorie aanduidt waartoe deze zaak behoort. Immers, er bestaan veel soorten gebouwen en zelfs de kosten voor het bouwen van een bepaald gebouw kunnen in zeer grote mate variëren.
Het hof geeft hierbij wel aan dat het concrete voorwerp bepaald zou kunnen worden aan de hand van andere documenten tussen partijen, hetgeen in het besproken geval echter niet voorlag. Een door de verkoper eenzijdig opgesteld stuk werd door het hof alvast niet aanvaard.
In toepassing van artikel 1108 BW oordeelde het hof dan ook dat de bovenstaande verbintenis ongeldig is zodat de kopers hiertoe dan ook geenszins gehouden kunnen worden.
Verder heeft het hof geoordeeld dat de bedongen vergoeding als een schadebeding gekwalificeerd diende te worden op grond waarvan het hof de vergoeding tot 0 euro herleid heeft.
Het hof kwam tot deze beoordeling aangezien de verkoper van de bouwgrond potentieel geen enkel (economisch te waarderen) voordeel uit deze aannemingsovereenkomst te verwachten had en het niet tot stand komen daarvan haar ook niet tot enig potentieel nadeel strekt.
Het hof volgde de verkoper in deze dan ook niet dat er sprake zou zijn van een opzegbeding, vermits een dergelijk beding overeengekomen wordt als tegenprestatie voor de mogelijkheid om een overeenkomst eenzijdig te beëindigen (welke mogelijkheid in het besproken geval niet bestond).
De relevantie van deze kwalificatie (opzegbeding vs. schadebeding) situeert zich in de matigingsbevoegdheid van de rechter. Stipuleert men een opzegvergoeding, dan is de rechterlijke matigingsbevoegdheid op grond van artikel 1231, §1 B.W. niet van toepassing (de rechter kan in dat geval enkel matigen ingeval van rechtsmisbruik, hetgeen een aanzienlijke bewijslast met zich meebrengt). Stipuleert men een schadebeding, dan kan de rechter één en ander wel matigen.
Conclusie
Bij het opstellen van een koopovereenkomst met koppelverkoop dient bijzondere aandacht besteed te worden aan (1) het nauwgezet omschrijven van het voorwerp van de verbintenis van de koppelverkoop, alsook aan (2) het zorgvuldig stipuleren van de contractuele gevolgen in geval van niet nakoming van deze verbintenis.
Auteur: Guillaume Calus
