Par la loi du 14 octobre 2018 modifiant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée, le législateur a prévu un régime de TVA optionnelle (l’Option TVA) pour la location de bâtiments professionnels, que les parties contractantes peuvent invoquer pour autant que les conditions matérielles, formelles et temporelles soient remplies. En outre, cette loi du 14 octobre 2018 prévoyait également une période de révision différente, si les parties contractantes optent valablement pour l'Option TVA lors de la conclusion d'un bail, une période de révision spéciale de 25 ans s'applique à la TVA déduite sur la nouvelle construction ou rénovation, contrairement à la période habituelle de 15 ans. Concrètement, cela signifie que la TVA initialement déduite par le bailleur sur la nouvelle construction ou la rénovation peut faire l’objet d’une révision dans un délai de 25 ans. En complément de ce qui précède, les sections suivantes examinent les modifications les plus récentes résultant de l'arrêté royal du 12 mai 2019 modifiant les arrêtés royaux n° 3 et 14 en matière de taxe sur la valeur ajoutée en ce qui concerne les révisions (l'AR du 12 mai 2019) relatives aux cessions de bâtiments.
Cession d’un bâtiment ou constitution/cession d’un droit réel en exemption de TVA
Dans le cas de la cession d'un bâtiment qui (i) est soumis à l'Option TVA et continue d'être loué après la cession par l'acquéreur et (ii) (compte tenu de son ancienneté) n'est plus considéré comme neuf au regard de la législation TVA, la cession de cet immeuble (compte tenu de cette ancienneté) est effectuée en exemption de TVA et est soumise aux droits d'enregistrement. Selon le législateur, dans un tel cas, il pourrait en résulter un désavantage injustifié qui porterait atteinte à la neutralité de l'application de la TVA vu que:
- le bâtiment sort définitivement du patrimoine du cédant au moyen d’une opération qui n’ouvre pas un droit à une déduction; et
- le cédant devra réviser la TVA déduite à son détriment, alors même que le bâtiment continuerait à être loué avec application de la TVA.
L’AR du 12 mai 2019 prévoit donc un régime particulier, similaire au régime en cas de cession d’universalité ou de branche d'activité, dans la mesure où le bâtiment est soumis à l'Option TVA:
- il n'y a aucune révision qui sera opérée dans le chef du cédant à la suite de la cession du bâtiment ou de la fraction de bâtiment en exemption de TVA; et
- les éventuelles révisions qui découleraient de modifications intervenues dans l’utilisation du bien après la cession de celui-ci devront être effectuées dans le chef du cessionnaire du bien.
Il en va de même lorsqu'un droit réel (par exemple un bail emphytéotique ou un usufruit) est constitué sur un bâtiment ou dans le cas où un droit réel sur un tel bâtiment est cédé en exemption de TVA.
Enfin, il est important de noter que ce régime spécial ne s'applique que lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies:
- le bail initial est toujours en cours et est respecté par le nouveau propriétaire (que ce soit à la suite de l'enregistrement du bail ou non); et
- le nouveau propriétaire du bâtiment a la qualité d’assujetti, soit préalablement à la cession, soit du fait de son activité économique résultant directement de la cession du bâtiment.
Entrée en vigueur de l’AR du 12 mai 2019
Toutes les modifications apportées par l’AR du 12 mai 2019 sont entrées en vigueur le 27 mai 2019.
Wouter Neven
wouter.neven@lydian.be
Bruno Stroobants
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Tom van Stiphout
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