Het is een algemeen gekend probleem op de bouwwerf. Niet alleen zijn de materialen aanzienlijk in prijs gestegen, maar bovendien geraken veel materialen niet tijdig op de bouwwerf, met als gevolg een aanzienlijke vertraging in de oplevering van de bouwwerken.
Hoe kan u dit als aannemer of bouwpromotor opvangen?
1. De aannemingsprijs herzien omwille van de stijgende materiaalkosten
1.1 Wet Breyne van toepassing ingeval van woning op plan
Ingeval van de bouw van een woning op plan, moet er met de Wet Breyne rekening gehouden worden, die een dwingend karakter heeft.
Onder de Wet Breyne kan een prijsherziening contractueel worden voorzien. Maar opgelet, dit is maar mogelijk onder welbepaalde voorwaarden.
Zo kan enkel de prijs van het gebouw en niet de prijs van de grond worden herzien.
De prijs van het bouwwerk kan bovendien maar voor 80% worden herzien. Hiervoor wordt rekening gehouden met de schommelingen in enerzijds de lonen en de daaraan verbonden sociale lasten, en anderzijds in de materiaalkost.
De lonen mogen voor maximaal 50% van de prijs van het gebouw een impact hebben bij een herziening.
Wat betreft de materiaalkosten is slechts een herziening van 30% van de prijs van het gebouw mogelijk.
Minstens 20% van de prijs van het gebouw zal dus steeds een vaste kost uitmaken.
Ingeval van een koop op plan zal u dus als bouwpromotor slechts de prijs van het gebouw kunnen laten herzien ten belope van 30% omwille van een stijging in de materiaalkosten. Voorwaarde is wel dat een dergelijke prijsherzieningsclausule in uw contract is opgenomen.
Het Koninklijk Besluit tot uitvoering van de Wet Breyne bepaalt welke maximale prijsherziening mogelijk is. Contractuele prijsherzieningsclausules moeten dus met dit plafond rekening houden.
1.2 Aannemingsovereenkomst - geen Wet Breyne van toepassing
Aannemingscontracten daarentegen vallen die niet onder de Wet Breyne.
Hier is er dus een grotere vrijheid en is het mogelijk om vrij contractueel te bedingen of er met een vaste prijs dan wel een variabele prijs wordt gewerkt.
Of de stijging in de materiaalprijzen mag worden doorgerekend, hangt dan ook af van de contractuele afspraken.
1.3 Waar moet u nog mee rekening houden?
1.3.1 Vermijd onrechtmatige bedingen, ook in een B2B-relatie
Wanneer u als aannemer of bouwpromotor te maken hebt met een onderneming, is het belangrijk om er bij de opstelling van uw contract over te waken dat u geen onrechtmatig beding opneemt. Zo vermijdt u dat u handelt in strijd met de huidige onrechtmatige bedingenleer in B2B-contracten, zoals voorzien in het Wetboek Economisch Recht.
Zo wordt een beding waarbij de onderneming zich het recht toekent om eenzijdig, zonder objectieve maatstaven, de prijs te verhogen als onrechtmatig en bijgevolg verboden en nietig beschouwd.
Dit is een recente invoeging in het Wetboek. Voor de contractuele relatie met consumenten geldt dit soort regels al sinds 1991.
1.3.2 De imprevisieleer in het nieuwe verbintenissenrecht
Binnen het nieuwe verbintenissenrecht, dat vermoedelijk binnen enkele maanden in werking zal treden, zal bovendien de imprevisieleer opgenomen worden.
Soms gebeurt het dat omstandigheden na de sluiting van een overeenkomst zodanig wijzigen dat er sprake is van onvoorzienbare en ontoerekenbare omstandigheden die de verdere uitvoering van het bestaande contract buitensporig bezwaren (imprevisieleer).
Deze zullen in het kader van de imprevisieleer sneller als overmacht worden beschouwd, waardoor men een heronderhandeling van het contract zal kunnen vragen.
Op vandaag – zonder de imprevisieleer - zou men in bepaalde gevallen kunnen veronderstellen dat ook de huidige abnormale prijsstijgingen als overmacht beschouwd moeten worden. Dit zal evenwel een feitelijke beoordeling van de rechtbank uitmaken. Het is dus op dit ogenblik helemaal niet zeker of dit argument ook effectief weerhouden zal worden.
Goede, duidelijk onderbouwde afspraken maken omtrent de prijsberekening en de herziening van de prijs, zijn dan ook van essentieel belang. Enkel dan is het voor alle partijen van bij de aanvang duidelijk wat de invloed van prijsschommelingen zal zijn.
2. Wat te doen indien het materiaal met vertraging geleverd wordt?
Zowel in de gewone aannemingscontracten als de contracten die onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen, kan u contractuele afspraken maken omtrent de berekening van de opleveringstermijnen en de gevallen die u als overmacht aanmerkt.
Vertraging in de oplevering door de latere levering van materialen ingevolge schaarste op de markt kan u contractueel als overmacht omschrijven of – wanneer u dit wilt voorkomen – juist uitsluiten.
De uiteindelijk beoordeling of er sprake is van overmacht of niet, zal van de feitelijke appreciatie van de rechtbank afhangen behalve wanneer er daaromtrent duidelijke afspraken gemaakt zijn.
Wanneer er dus contractuele afspraken over de gevallen van overmacht tussen partijen zijn gemaakt, dan zal de rechtbank hier rekening mee moeten houden.
Maar let op! Ook bij dit soort clausules zorgt u er best voor dat ze geldig zijn. Zo kan een onderneming zich niet het recht toekennen om eenzijdig de leveringstermijn te bepalen of te wijzigen. Evenmin kan u om het even wat als overmacht kwalificeren in uw overmachtsbeding. Het moet dus wel degelijk gaan om situaties die daadwerkelijk als overmacht kunnen worden bestempeld.
Het is dus steeds belangrijk dat de juiste contractuele clausules in de overeenkomst worden opgenomen.
3. Besluit
Als aannemer of bouwpromotor is het belangrijk erover te waken dat u voldoende ingedekt bent tegen stijgende materiaalkosten en problemen met de termijnen ten gevolge van de vertraging in de levering van materialen. Daarom zorgt u er best voor dat uw afspraken contractueel voldoende, rechtmatig en duidelijk zijn vastgelegd.
Koen De Puydt
PARTNER
Peter Moerman
PARTNER
Ulrike Beuselinck
PARTNER
