De Rechtbank van eerste aanleg te Gent heeft in een eindvonnis van 31 mei 2011 zowel de gemeente als de notaris aansprakelijk gesteld voor het verstrekken van foutieve stedenbouwkundige informatie. Deze informatie heeft dus meer dan een louter ‘informatieve’ waarde en de notaris kan zich zomaar niet verschuilen achter de informatie die hij van de gemeente ontvangt.
Aanleiding van de discussie in het besproken vonnis was het al dan niet verval van een verkaveling door de verkoop van deze verkaveling in haar geheel. De problematiek die in het besproken vonnis aan bod komt, dateert van vóór de inwerkingtreding van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zodat er nog geen duidelijke wettelijke bepalingen hieromtrent bestonden. Hoewel de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op dit moment reeds duidelijkheid verschaft heeft (verkoop in het geheel kan het verval niet tegenhouden, art. 4.6.4 en 7.5.6), blijft het vonnis uitermate interessant omdat het nogmaals de krijtlijnen uitzet van een mogelijke aansprakelijkheid van de verschillende personen/instanties die bij een vastgoedtransactie betrokken zijn.
In voorliggend geval had de notaris naar aanleiding van de verkoop de stedenbouwkundige informatie opgevraagd bij de gemeente, die hierbij o.a. meedeelde dat er een ‘niet-vervallen verkavelingvergunning’ van toepassing was. Dit werd naderhand nogmaals bevestigd door de gemeente en de notaris heeft dit zo opgenomen in de verkoopakte. Uiteindelijk is gebleken dat de verkavelingvergunning toch vervallen was, waardoor de kopers overgingen tot dagvaarding van o.m. de gemeente en de betrokken notaris.
In het besproken eindvonnis werd de aansprakelijkheid van de gemeente weerhouden op onderstaande grondslagen:
- Voor de overheid is het verschaffen van correcte inlichtingen aan de burgers een plicht van behoorlijk bestuur en de burger moet erop kunnen vertrouwen dat de verschafte inlichtingen correct zijn.
- Bij het verstrekken van foutieve informatie moet het optreden van de overheid getoetst worden aan de algemene zorgvuldigheidsnorm: een loutere vergissing betekent op zich nog geen fout, maar dit zal wel het geval zijn indien de vergissing is begaan zonder voldoende onderzoek of zonder de onzekerheid van de vermelde oplossing te laten blijken
- De overheid kan zich hierbij niet verschuilen achter de beperkte schaal van haar administratie, de dubbelzinnigheid van de toepasselijke regelgeving of de typeclausule op het stedenbouwkundig uittreksel dat het ‘formulier een louter informatieve waarde heeft en het gemeentebestuur niet verantwoordelijk is voor de juistheid en de volledigheid van de informatie.’
Het eindvonnis van 31 mei 2011 weerhield eveneens de aansprakelijkheid van de betrokken notaris om onderstaande redenen:
- De notaris heeft een algemene wettelijke informatie- en adviesverplichting, hetgeen afgetoetst moet worden aan de algemene zorgvuldigheidsnorm: zou een normale, redelijke en voorzichtige notaris, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, anders hebben gehandeld?
- De notaris heeft méér dan een louter authentificerende rol te spelen bij het verlijden van een notariële akte en op de notaris rust een onderzoeks- en raadgevingsplicht: een notaris die passief blijft en enkel een vooraf opgestelde onderhandse overeenkomst opneemt in één van zijn/haar vaste modellen, zonder specifieke opzoekingen te doen of vragen te stellen, miskent de rol en functie van het actuele notariaat
- De notaris wordt beschouwd als de meest beslagen vastgoeddeskundige zodat het niet volstaat een aantal opzoekingen te doen of informatie in te winnen omtrent het stedenbouwkundig statuut van een onroerend goed. De notaris dient evenzeer deze informatie in de mate van het mogelijke te controleren.
- Een verkeerde interpretatie of toepassing van een dubbelzinnige norm is op zich echter geen beroepsfout en de notaris dient niet noodzakelijk standpunt in te nemen in een juridische controverse.
- De notaris dient – minstens wat de domeinen van het notariaat betreft – het geldende recht te kennen, hetgeen ook de rechtspraak omvat.
De betrokken actoren bij een vastgoedtransactie zijn dan ook nogmaals gewaarschuwd door de aangehaalde uitspraak: zowel de gemeente (en ruimer de overheid) als de notaris moeten een afdoende onderzoek uitvoeren omtrent het stedenbouwkundig statuut van een onroerend goed. Als er mogelijke discussie kan bestaan over de interpretatie van bepaalde normen of voorschriften, moet dit minstens (uitdrukkelijk) medegedeeld worden zodat de partijen duidelijk weten waaraan ze beginnen.
