Bij een investering in vastgoed is de fiscale behandeling van de investering een essentieel element. Een klassiek middel om op een fiscaal efficiënte manier in vastgoed te investeren, is de gesplitste aankoop met voorafgaande schenking. De fiscale administratie heeft op twee jaar tijd evenwel vier keer haar standpunt over de fiscale behandeling van een dergelijke aankoop (moeten) verander(t)(en). Wij geven u hierbij een laatste stand van zaken mee.
Zoals aangegeven, is de gesplitste aankoop van een onroerend goed een klassiek middel om aan familiale vermogensplanning te doen. Een typisch voorbeeld van een dergelijke gesplitste aankoop is dat van de ouders die samen met hun kinderen een woning aankopen. De ouders verwerven dan het vruchtgebruik op de woning en de kinderen de blote eigendom ervan. Op voorhand schenken de ouders het nodige geld voor de aankoop in blote eigendom aan de kinderen. Bij het overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de blote eigenaars, de kinderen, volle eigenaars van de woning.
Deze techniek was zeer voordelig, aangezien op de transactie geen successierechten werden geheven. Met de invoering van de fiscale antimisbruikbepaling, kwam de gesplitste aankoop op 19 juli 2012 evenwel op de zwarte lijst van transacties die in principe als fiscaal misbruik worden aanzien. Sindsdien heeft de fiscale administratie haar standpunt nog twee keer gewijzigd. Nadat de gesplitste aankoop van de zwarte lijst was gehaald op 10 april 2013, liet de administratie per beslissing van 19 april 2013 opeens weten dat zij in de constructie een schending zag van artikel 9 van het Wetboek Successierechten. De administratie bepaalde zo dat er toch progressieve successierechten verschuldigd waren op de waarde van de volle eigendom van de woning.
Na de uitgebreide kritiek op dit nieuwe standpunt, veranderde de fiscale administratie nogmaals van mening per beslissing van 18 juli 2013. In deze beslissing bevestigde de administratie eerst dat zij in de constructie in principe nog steeds een schending van artikel 9 van het Wetboek Successierechten zag. Wat nieuw was, evenwel, was dat de administratie liet weten dat dergelijke transacties, vanaf 1 september 2013, toch aanvaardbaar zijn in een van de volgende twee gevallen:
1. wanneer de voorafgaande schenking (van de ouders aan de kinderen) aan de heffing van het registratierecht voor schenkingen werd onderworpen; of
2. wanneer de begunstigden van de schenking (de kinderen), vrij over het geschonken geld hebben kunnen beschikken.
Hoe het bewijs moet worden geleverd dat men vrij over het geschonken geld heeft kunnen beschikken, is niet duidelijk. De administratie heeft wel reeds aangegeven dat dit het geval zal zijn indien wordt aangetoond dat de schenking door de verkrijger van het vruchtgebruik niet specifiek was bestemd voor de financiering van de aankoop van de blote eigendom in het kader van de gesplitste aankoop.
Met deze beslissing van 18 juli 2013 is er aldus gedeeltelijk duidelijkheid gekomen. Voor zover men onder een van de twee uitzonderingsgevallen valt, is het mogelijk om met de techniek van de gesplitste aankoop de heffing van successierechten te vermijden. Voorlopig is het evenwel nog afwachten hoe de twee uitzonderingsgevallen in de praktijk zullen worden ingevuld. Pas later zal dus blijken hoe veilig deze techniek daadwerkelijk nog is.
