Op 21 december 2013 traden twee besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering in werking, met name het Besluit van 2 mei 2013 tot goedkeuring van de gedeeltelijke wijziging van het Gewestelijk Bestemmingsplan (« GBP ») en het Besluit van 26 september 2013 betreffende de stedenbouwkundige lasten die opgelegd worden bij de uitreiking van stedenbouwkundige vergunningen.
1 Demografisch GBP: soepelere creatie huisvesting
In een vorige nieuwsbrief, gewijd aan de recente wijzigingen en tendensen in de Belgische vastgoedmarkt en tevens naar aanleiding van ons seminarie van 28 maart 2013, kwam de beslissing van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot wijziging van het GBP en tot goedkeuring van een besluit van 11 januari 2011 reeds ter sprake.
Het demografisch GBP werd inmiddels goedgekeurd op 2 mei 2013. Dit besluit werd in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt op 6 december jl. en is in werking getreden op 21 december 2013.
Samengevat: het demografisch GBP beoogt in hoofdzaak te anticiperen op de bevolkingsaangroei in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gedurende de volgende tien jaar. Het komt erop neer dat het voortaan eenvoudiger zal zijn om huisvesting te creëren, in het bijzonder in gebieden die tot voor kort niet (hoofdzakelijk) tot huisvesting waren bestemd. Zo heeft het demografisch GBP de voorschriften gewijzigd van de “administratiegebieden” waar huisvesting voortaan een hoofdzakelijke bestemming uitmaakt. Bovendien is huisvesting, door middel van de creatie van “ondernemingsgebieden in de stedelijke omgeving” (« OGSO »), voortaan toegelaten in voormalige industriegebieden.
2 Stedenbouwkundige lasten bij afgifte stedenbouwkundige vergunningen: principes, vermindering, vrijstelling, financiële waarborg en uitvoeringstermijn
Middels een arrest van 15 juni 2009 vernietigde de Raad van State het Besluit van 12 juni 2003 betreffende de stedenbouwkundige lasten die worden opgelegd bij de afgifte van stedenbouwkundige vergunningen, alsook het wijzigingsbesluit van 18 december 2003.
Na het vernietigingsarrest van de Raad van State was de vergunningverlenende overheid vrij om op basis van artikel 100 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (« BWRO »), stedenbouwkundige lasten op te leggen mits respect voor het evenredigheidsbeginsel.
Op 26 september 2013, heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering een besluit goedgekeurd betreffende de stedenbouwkundige lasten die opgelegd worden bij de uitreiking van stedenbouwkundige vergunningen (“Lastenbesluit”). Dit Lastenbesluit werd in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt op 26 september 2013, en is in werking getreden op 21 december 2013.
2.1 Principes
De stedenbouwkundige lasten moeten bestaan uit de effectieve uitvoering van werken of de financiering van werken gesitueerd in de nabijheid van het project waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd verleend en dienen door de vergunningverlenende overheid in de stedenbouwkundige vergunning te worden gedefinieerd.
2.2 Aard van de stedenbouwkundige lasten
De stedenbouwkundige lasten omvatten de realisatie, de verbouwing of de renovatie van:
• openbare ruimten, openbare voorzieningen en gebouwen, het wegennet en de groene ruimten; of
• omkaderde en conventionele woningen zoals gedefinieerd in het Lastenbesluit.
De stedenbouwkundige lasten kunnen ook de vorm aannemen van een storting van een geldsom bestemd voor de uitvoering van de hierboven genoemde werken die door de vergunningverlenende overheid werden aangewezen in de stedenbouwkundige vergunning.
2.3 Verplichte oplegging van stedenbouwkundige lasten
De vergunningen toegekend voor de bouw, uitbreiding of bestemmingswijziging met werken van een gebouw of een deel van een gebouw bestemd voor de volgende activiteiten zijn verplicht onderworpen aan stedenbouwkundige lasten:
• kantoren of activiteiten voor de vervaardiging van immateriële goederen, parlementaire raden en diplomatieke missies, die de drempel van 500 m2 vloeroppervlakte overschrijden;
• parkings met commerciële doeleinden, met name parkings die publiek toegankelijk zijn tegen betaling en niet tot een andere bestemming behoren, die de drempel van 24 parkeerplaatsen overschrijden;
• handels- en groothandelszaken die de drempel van 2.000 m2 vloeroppervlakte overschrijden;
• hotelinrichtingen die de drempel van 20 kamers overschrijden;
• gebouwen voor huisvesting die de drempel van 1.000 m2 vloeroppervlakte overschrijden.
Deze lijst belet evenwel niet dat de vergunningverlenende overheid stedenbouwkundige lasten kan opleggen bij het uitreiken van een stedenbouwkundige vergunning met een ander voorwerp, zij het steeds mits respect voor het evenredigheidsbeginsel.
2.4 Waarde van de verplichte stedenbouwkundige lasten
De waarde van de stedenbouwkundige lasten wordt als volgt bepaald:
• tussen 125 en 200 EUR/m² voor kantoren of activiteiten voor de vervaardiging van immateriële goederen;
• 125 EUR/m² voor parkings met commerciële doeleinden, handels- en groothandelszaken;
• 90 EUR/m² voor hotelinrichtingen;
• tussen 50 en 65 EUR/m² voor huisvesting.
2.5 Vermindering van stedenbouwkundige lasten
De vergunningverlenende overheid kan de waarde van de verplichte stedenbouwkundige lasten met een derde of, in geval van uitzonderlijke omstandigheden, met meer dan een derde verminderen in een beperkt aantal gevallen naargelang (i) de aard van het goed dat het voorwerp uitmaakt van de stedenbouwkundige vergunning (beschermd, ingeschreven of niet geëxploiteerd) of (ii) de ligging van het goed dat het voorwerp uitmaakt van de stedenbouwkundige vergunning (stedelijke herwaardering of herwaardering van een wijk en renovatie/verbouwing van huizenblokken in een sterk gemengd gebied).
De vergunningverlenende overheid moet de waarde van alle stedenbouwkundige lasten verminderen met de waarde van de stedenbouwkundige lasten die vereffend werden bij de uitreiking van een vorige gedeeltelijk of volledig onuitgevoerde vergunning die betrekking heeft op hetzelfde onroerend goed, en waarvan het ontvangstbewijs van het volledige aanvraagdossier niet ouder is dan tien jaar.
2.6 Vrijstelling van stedenbouwkundige lasten
De vergunningverlenende overheid mag geen stedenbouwkundige lasten opleggen in de volgende gevallen :
• de realisatie van omkaderde en conventionele woningen;
• de realisatie van groene ruimten;
• de realisatie van overstapparkings;
• de realisatie van voorzieningen voor onderwijs, cultuur, sport, gezondheidszorg, sociale voorzieningen of voorzieningen voor erkende erediensten of lekenmoraal;
• de bestemmingswijziging van een gebouw waarin kantoren of activiteiten voor de vervaardiging van immateriële goederen ondergebracht zijn tot een woning of een voorziening voor onderwijs, cultuur, sport, gezondheidszorg, een sociale voorziening of een voorziening voor een erkende eredienst of lekenmoraal; in geval van uitbreiding, grondige renovatie of afbraak-wederopbouw heeft de vrijstelling geen betrekking op de bijkomende vloeroppervlakten;
• de stedenbouwkundige vergunningen tot uitvoering van een verkavelingsvergunning, waarvoor bij de uitreiking andere stedenbouwkundige lasten zijn opgelegd dan die voor de nodige infrastructuur om deze ten uitvoer te brengen.
2.7 Voorstel door de aanvrager van de stedenbouwkundige vergunning
Het nieuwe Lastenbesluit laat toe dat de aanvrager van de stedenbouwkundige vergunning in zijn aanvraag zelf een voorstel formuleert met de werken die hij als (te realiseren) stedenbouwkundige lasten voorstelt. De vergunningverlenende overheid is niet gebonden door dit voorstel en kan bijgevolg de voorkeur geven aan de realisatie van andere werken of de storting van een geldsom. Niettemin is de aanvrager, indien de overheid instemt met de voorgestelde stedenbouwkundige lasten, ontheven van de verplichting om een nieuwe vergunningsaanvraag in te dienen met betrekking tot de werken die bij wijze van stedenbouwkundige last werden voorgesteld.
Een specifiek regime werd voorzien voor de gevallen waarin de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag betrekking heeft op gebouwen voor huisvesting die de drempel van 1.000 m2 vloeroppervlakte overschrijden. In dat geval kan de aanvrager van de stedenbouwkundige vergunning de realisatie van 15 % omkaderde en/of conventionele woningen voorstellen bij wijze van stedenbouwkundige last. De vergunningverlenende overheid zou dit voorstel kunnen aanvaarden, ook al liggen de daaruit voortvloeiende kosten voor de aanvrager lager dan de normaal berekende waarde.
2.8 Uitvoeringstermijn
• Bij lasten in natura (werken)
Ingeval de stedenbouwkundige lasten werken omvatten en voor zover in de vergunning zelf geen planning werd opgelegd, moeten deze werken hun aanvang genomen hebben vóór de voltooiing van de werken waarvoor de stedenbouwkundige vergunning werd verleend. Bovendien moet de vergunninghouder, indien de werken met betrekking tot de lasten een afzonderlijke vergunning vereisen, de vergunningsaanvraag indienen in de loop van het jaar dat volgt op de aflevering van de aanvankelijke stedenbouwkundige vergunning. De uitvoeringstermijnen van de stedenbouwkundige lasten in natura kunnen evenwel door de vergunningverlenende overheid worden herzien op basis van een gemotiveerd verzoek.
• Bij lasten in geld
Ingeval de stedenbouwkundige lasten de vorm aannemen van de storting van een geldsom, moet de overheid de daarmee gefinancierde werken op beduidende wijze aanvatten binnen een termijn van zes jaar nadat het betrokken bedrag integraal is gestort. In zoverre de vergunningverlenende overheid beslist tot de volledige of gedeeltelijke herbestemming van de geldsom voor andere werken dan deze welke worden bedoeld in de vergunning, bedraagt de uitvoeringstermijn acht jaar, zij het uitsluitend voor wat betreft de realisatie van het herbestemde deel van de som die als stedenbouwkundige last wordt gestort.
Bij overschrijding van de toegekende termijn, is de vergunningverlenende overheid gehouden tot terugbetaling van het deel van het (als stedenbouwkundige last) verschuldigde bedrag dat op dat ogenblik nog niet werd aangewend.
2.9 Financiële waarborg bij lasten in natura
Indien de stedenbouwkundige lasten werken omvatten, dient de vergunninghouder, alvorens van start te gaan met werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd verleend, een financiële waarborg te verlenen die de volledige geraamde kostprijs van de stedenbouwkundige lasten dekt.
In geval van overdracht van de vergunning, blijft de overdragende partij ertoe gehouden borg te staan voor de goede uitvoering van de stedenbouwkundige lasten, en dit tot op het ogenblik waarop de cessionaris aan de vergunningverlenende overheid een gelijkaardige financiële waarborg heeft verleend.
De financiële waarborg is opeisbaar of van rechtswege verworven door de vergunningverlenende overheid ten belope van de waarde van de nog niet uitgevoerde lasten :
• bij niet-naleving van de uitvoeringstermijnen;
• bij verval van de stedenbouwkundige vergunning na gedeeltelijk te zijn uitgevoerd;
• wanneer de handelingen en werken met betrekking tot de lasten een afzonderlijke vergunning vereisen en waarbij (i) hetzij de vergunningsaanvraag het voorwerp uitmaakte van een weigeringsbeslissing waartegen geen administratief verhaal meer mogelijk is, (ii) hetzij de vergunning voor de realisatie van de lasten vervalt na gedeeltelijk te zijn uitgevoerd.
De waarborg wordt slechts vrijgemaakt zonder uitvoering van de stedenbouwkundige lasten wanneer de vergunning waarvoor de lasten werden opgelegd, vervallen is zonder dat het project, zelfs niet gedeeltelijk, werd uitgevoerd.
2.10 Overgangsmaatregel
De bepalingen van het nieuwe Lastenbesluit zijn niet van toepassing op stedenbouwkundige vergunningen die werden uitgereikt vóór 9 december 2013, noch op de vergunningsaanvragen die vóór die datum werden volledig verklaard.
