Registratierechten ingeval van minnelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst

La résiliation d’un compromis de vente peut entraîner de lourdes conséquences en matière de droits d’enregistrement. En effet, l’administration fiscale est fondée à percevoir des droits d’enregistrement proportionnels (10% ou 12,5%) sur la convention de vente et sur la convention de résiliation. Heureusement, le législateur est intervenu en Région flamande et en Région wallonne pour limiter ce risque.

En droit civil, la vente d’une chose est parfaite entre les parties, dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. En matière d’acquisition immobilière, ce principe de droit civil est souvent résumé par la maxime « compromis de vente vaut vente ».

Ce principe s’applique également en matière fiscale, ce qui implique que des droits d’enregistrement proportionnels sont exigibles (taux normal de 12,5% ou 10% selon les Régions), lors de la conclusion sous seing privé d’un compromis de vente relatif à un immeuble situé en Belgique.

De même, l’administration fiscale considère que la résiliation à l’amiable d’un compromis de vente constitue une nouvelle convention de vente, elle-même également soumise à la perception de droits d’enregistrement. Les conséquences fiscales d’une telle résiliation peuvent être lourdes pour les parties, dès lors que des droits d’enregistrement doivent être payés à deux reprises.

Afin de limiter ces désagréments, le législateur régional a pris l’initiative - en 2007 en Région flamande et en 2009 en Région wallonne - d’instaurer deux mécanismes particuliers:

1. La perception d’un droit fixe spécifique de 10 euros: dans l’hypothèse où le compromis de vente a été résilié avant qu’il ne soit présenté à l’enregistrement, la convention de vente et la convention de résiliation peuvent être enregistrées, moyennant le respect de certaines conditions, contre le paiement d’un droit fixe de 10 euros pour chaque convention;

2. La restitution du droit proportionnel perçu: lorsque la convention de vente résiliée a déjà été présentée à la formalité de l’enregistrement avec paiement du droit proportionnel, il est possible d’obtenir la restitution de l’impôt, pour autant que certaines conditions soient remplies, dont notamment l’enregistrement de la convention de résiliation au plus tard au moment de l’introduction de la demande en restitution.

Il y a lieu d’attirer l’attention sur le fait que les conditions d’application de ces mécanismes ne sont pas identiques, selon que l’immeuble est situé en Région flamande ou en Région wallonne. Par ailleurs, ces mécanismes ne sont pas applicables aux compromis de vente résiliés portant sur des immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale.