Gedeeltelijke hypotheek of rangpariteit?

Comment sécuriser le financement d’un projet immobilier développé sur un immeuble acquis en copropriété indivise par plusieurs promoteurs ?

Deux promoteurs souhaitent développer des projets distincts sur une même parcelle de terrain et décident d’acquérir celle-ci en copropriété indivise dans l’attente de l’obtention du permis de lotir (désormais « permis d’urbanisation » depuis l’entrée en vigueur, le 1er septembre 2010, des nouveaux articles 88 et suivants du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme, du patrimoine, et de l'énergie, en abrégé CWATUPe, y relatifs).

Chaque promoteur fait appel à ses propres investisseurs et/ou banquiers en vue de financer l’acquisition de l’immeuble et le développement de son projet. Ceux-ci souhaitent sécuriser les crédits qu’ils octroient par l’inscription d’une hypothéque en premier rang sur l’immeuble.

En l’absence de lotissement et de division de l’immeuble, les promoteurs sont copropriétaires indivis et l’hypothèque qu’ils confèrent portera sur l’ensemble de leur droit, qui porte lui-même sur l’ensemble de l’immeuble.

Bien qu’il soit possible pour un copropriétaire indivis de conférer une hypothèque sur la part indivise qu’il détient dans l’immeuble, l’hypothèque ainsi conférée n’est que conceptuellement ‘partielle’ puisque le droit de copropriété indivise ne porte pas sur une fraction individualisée de l’immeuble mais bien sur son entièreté. L’hypothèque conférée par un copropriétaire indivis porte donc également sur l’ensemble de l’immeuble.

Les deux investisseurs souhaitant bénéficier d’une inscription hypothécaire en premier rang, ils devront organiser une parité de rang, soit en faisant inscrire leurs hypothèques à la conservation le même jour (article 81, alinéa 2 de la loi hypothécaire), soit en aménageant une cession de rang (article 5 de ladite loi).

Les créanciers hypothécaires doivent veiller, dans ce cas, à convenir des modalités d’exercice de leur sûreté par la conclusion d’un intercreditor agreement, afin de ne pas préjudicier aux droits l’un de l’autre.

En pratique, le créancier saisissant devra faire procéder au partage (articles 1561 du Code judiciaire et 815 et suivants du Code civil), qui aura pour conséquence la vente de l’immeuble.

Puisque les copropriétaires ne se voient pas attribuer des lots à l’issue du partage (faute de permis d’urbanisation) mais bien une somme d’argent correspondant au prix de vente de l’immeuble, il convient de déterminer dans quelle proportion celle-ci doit être répartie entre eux.

Les créanciers hypothécaires doivent dès lors convenir d’une clé de répartition entre eux du produit de la vente de l’immeuble, pour le cas où celui-ci viendrait à être réalisé, aux termes d’une saisie immobilière, pour un prix inférieur à la somme de leurs créances.

Enfin, les créanciers hypothécaires peuvent prévoir que, dès l’obtention du permis d’urbanisation, des mainlevées partielles et réciproques seront accordées, de sorte que leur hypothèque ne porte plus que sur le ou les lots appartenant à leur emprunteur respectif.

Une alternative se présente à ce schéma classique.

L’article 88, § 1er, 4e alinéa nouveau du CWATUPe (en vigueur depuis le 1er septembre 2010) permet qu’une hypothèque ‘partielle’ soit constituée sur une partie seulement d’un immeuble détenu en copropriété indivise.

L’article 90, § 1er, 2° nouveau du CWATUPe prévoit qu’une division de l’immeuble peut intervenir sans permis d’urbanisation pour les besoins d’actes involontaires. Les actes involontaires sont les ventes sur saisie immobilière ou ordonnées par la justice (dans le cadre, notamment, des liquidations de succession et des partages forcés).

Une hypothèque se réalisant par la saisie immobilière et la vente de l’immeuble ou du droit sur lequel elle porte, la vente ordonnée sur saisie-exécution immobilière doit être considérée comme un acte involontaire au sens de l’article précité du CWATUPe.

Les investisseurs et banquiers peuvent donc prendre une hypothèque en premier rang directement sur la partie de l’immeuble, individualisée, qui servira d’assise au projet de développement immobilier qu’ils entendent financer. Les promoteurs feront, à cet égard, réaliser un plan de division de la parcelle. Celui-ci restera attaché aux conventions de crédit et servira de base à la division qui sera réalisée, le cas échéant, pour les besoins de l’action hypothécaire.

Enfin, on observera encore que la division de constructions groupées ne nécessite pas de permis d’urbanisation, les habitations n’étant divisées qu’après leur construction. Il ne s’agit en effet pas d’une division de lots à bâtir mais de parcelles bâties.