Een wijdverspreid gebruik in quasi alle grootsteden (Brussel, Parijs, Amsterdam, ...) is de verhuur van appartementen via internetplatformen (Airbnb, 9 flats, …). Maar deze “nieuwe” wijze van het ter beschikking stellen van een privatieve kavel brengt wel wat onenigheid met zich mee. Ook in België is er hieromtrent heel wat discussie gerezen. Het gegeven dat in België dergelijke vorm van verhuur niet wettelijk geregeld is, speelt hierbij ook zeker een rol. In deze bijdrage gaan we dieper in op enkele knelpunten die met dergelijke verhuur in België gepaard gaan.
Dat het op deze wijze verhuren van een privatieve kavel geen evidentie is, is reeds duidelijk geworden in de praktijk. Zo zijn er recent drie appartementen in Brussel, die aan toeristen werden verhuurd via Airbnb, verzegeld. In dit specifieke geval beschikte de eigenaar niet over de nodige vergunningen om zijn appartementen als toeristische logies te verhuren.
De potentiële moeilijkheden die met het verhuren van een appartement aan toeristen gepaard kunnen gaan, zijn van tweeërlei aard. Enerzijds moet de eigenaar de nodige vergunningen bekomen teneinde zijn privatieve kavel te mogen verhuren aan toeristen. De recente verzegelingen tonen aan dat met deze vergunningsplicht niet lichtzinnig wordt omgegaan en dat men er daadwerkelijk op controleert. De schepen van stedenbouw van Brussel heeft tevens aangekondigd om het aantal controles op dergelijke verhuur nog te verhogen.
Een tweede belangrijk aspect is de verenigbaarheid met het reglement van mede-eigendom. Het reglement van mede-eigendom schrijft onder andere de bestemming van de privatieve kavels voor. Als de bestemming van de privatieve kavels privébewoning is, roept dat de vraag op of het toeristisch verhuren van een appartement (via een internetplatform) verenigbaar is met deze bestemming, ook al is er geen uitdrukkelijk statutair verbod.
De rechtspraak heeft vorig jaar een drietal vonnissen geveld over dit tweede aspect en kwam telkens tot hetzelfde besluit: de bestemming tot privébewoning staat enkel de verhuur voor een langere termijn toe. A contrario kan men hieruit afleiden dat het verhuren aan toeristen, wat meestal voor een korte periode is, via een internetplatform niet verenigbaar is met de bestemming tot privébewoning. Doordat het appartement telkens voor een korte periode is verhuurd, is er volgens de heersende rechtspraak immers geen sprake van “bewoning”.
Een ander element aangaande de invulling van het begrip privébewoning is dat de private kavels niet mogen worden gebruikt voor enigerlei handelsactiviteit. Ook dit is problematisch volgens de heersende rechtspraak. Zo heeft de vrederechter te Brugge o.a. besloten dat de regelmatige verhuur via Airbnb wel degelijk een (verboden) ondernemingsactiviteit uitmaakt. Deze opvatting maakt bijgevolg dat het occasioneel, niet frequent verhuren van je appartement niet als een ondernemingsactiviteit wordt beschouwd en aldus wel verenigbaar kan zijn met de bestemming tot privébewoning.
Deze elementen maken dat het toeristisch verhuren van een appartement voor korte periodes in principe niet verenigbaar is met de bestemming tot privébewoning. Een randopmerking bij deze vonnissen is wel dat het telkens om de verhuring via Airbnb gaat. Naar analogie is deze rechtspraak o.i. ook van toepassing op de verhuur van privatieve kavels via enig ander internetplatform.
Naast deze duidelijke visie van bovenvermelde rechtspraak is er echter een stroming in de Belgische rechtsleer die een andere mening is toegedaan. Zich baserend op de visie van buitenlandse (Franse en Duitse) rechtspraak zijn sommige auteurs, weliswaar een minderheid, van oordeel dat de verhuur aan dagelijks of wekelijks wisselende toeristen wel degelijk verenigbaar is met de bestemming van de betrokken appartementen tot privébewoning. Deze auteurs halen o.a. argumenten aan van het Duitse Bundesgerichtshof, volgens dewelke het begrip wonen ruim moet worden geïnterpreteerd. Volgens die visie heeft de eigenaar van een appartement het recht om op de meest volstrekte wijze zijn eigendom te gebruiken en moet aldus het recht en de vrijheid hebben om zijn private deel te verhuren.
Hoe dient men nu in de praktijk om te gaan met deze rechtspraak?
Concreet moet de persoon die zijn appartement wil verhuren aan toeristen eerst en vooral aandacht schenken aan het reglement van mede-eigendom. Bevat dit reglement de bestemming tot privébewoning, dan is uit het voorgaande gebleken dat de verhuring aan toeristen hier niet mee verenigbaar is.
Om mogelijke discussies tussen de eigenaar en de vereniging van mede-eigendom te vermijden, kan men best een heldere clausule opnemen in het reglement om deze situatie duidelijk te regelen. Deze clausule kan het aanbieden van privatieve kavels voor toeristische verhuur expliciet toestaan dan wel verbieden. De praktijk leert ons echter dat de meeste reglementen van mede-eigendom niet zo’n clausule bevatten. In dat geval kan een oplossing erin bestaan om een algemene vergadering bijeen te roepen teneinde een statutenwijziging door te voeren om dergelijke verhuur toe te staat dan wel te verbieden. Dit is echter geen evidentie aangezien een statutenwijziging in principe een vier/vijfde meerderheid vereist.
Als conclusie kunnen we aldus stellen dat het verhuren van een appartement via een internetplatform geen vanzelfsprekendheid is. Uiteraard houden wij de rechtspraak hieromtrent nauwlettend in de gaten en houden u op de hoogte in geval van nieuwe ontwikkelingen.
