Kan een huurder zijn betalingen onderbreken omdat de federale regering hem verplichtte zijn onderneming te sluiten ? Is het mogelijk om onderhandelingen over een vastgoedinvestering verder te zetten ? Moet u onroerende voorheffing betalen ? De antwoorden op deze en vele andere vragen vindt u terug in deze Q&A.
1. Wat is de huidige situatie?
De beslissing van de minister van Binnenlandse Zaken van 23 maart 2020, gepubliceerd in het Ministerieel besluit houdende dringende maatregelen om de verspreiding van het coronavirus (COVID-19) te beperken, voert in België een gedeeltelijke lock-down in, tot 5 april 2020.
In het algemeen voorziet dit Ministerieel Besluit dat iedereen, particulieren en bedrijven, de maatregelen inzake sociale afstand moeten respecteren, meer in het bijzonder een afstand van 1,5 meter tussen personen, ook wanneer het gaat om leden van dezelfde familie die onder hetzelfde dak wonen of om essentiële bedrijven.
Ondernemingen, in de ruimste zin van het woord, zijn ingedeeld in ‘essentiële ondernemingen’ en ‘niet-essentiële ondernemingen’. Voor niet-essentiële ondernemingen wordt telewerk verplicht gesteld, behalve voor functies waar dat niet mogelijk is. In dat laatste geval mag het werk nog steeds worden uitgevoerd maar enkel mits strikte inachtneming van de maatregelen van social distancing. Anders moet de onderneming sluiten. Telewerk moet, voor zover mogelijk, ook in essentiële ondernemingen worden ingevoerd.
Op het gebied van sluitingen en verbodsbepalingen voorziet het besluit:
- in de sluiting van alle winkels met uitzondering van de voedingswinkels, de apotheken, de krantenwinkels, de tankstations. Ook de openingstijden en de frequentie van de supermarkten en kruidenierswinkels worden geregeld;
- een verbod op (i) samenscholingen, (ii) privé- en publieke activiteiten van culturele, maatschappelijke, feestelijke, folkloristische, sportieve en recreatieve aard (behalve a) activiteiten in intieme of familiale kring en begrafenisceremonies en b) een wandeling of de beoefening van een fysieke activiteit alleen of met familieleden die onder hetzelfde dak wonen vergezeld met een andere persoon,) (iii) de schooluitstappen en de activiteiten in het kader van jeugdbewegingen, en (iv) de activiteiten van de erediensten (met uitzondering van begrafenisceremonies);
- de sluiting van inrichtingen die behoren tot de culturele, feestelijke, recreatieve, sportieve en horecasector worden gesloten. Hotels mogen open blijven, met uitzondering van hun eventuele restaurant.
- de opschorting van lessen en activiteiten in het kleuter-, basis- en middelbaar onderwijs, en het gebruik van afstandsonderwijs in hogescholen en universiteiten;
- een verbod op verplaatsingen, behalve naar winkels waarvan de opening is toegestaan, medische reizen en toegestane activiteiten;
- een verbod op niet-essentiële reizen vanuit België.
Op donderdag 26 maart zou de federale regering speciale bevoegdheden moeten krijgen om in het kader van de strijd tegen het coronavirus wetgeving te maken via decreten, zonder het klassieke parlementaire proces te moeten volgen. Dergelijke bijzondere bevoegdheden werden reeds toegekend aan de Waalse regering en aan de Franse Gemeenschap; de Brusselse en Vlaamse regering zouden kunnen volgen.
Op elk bevoegdheidsniveau zijn er maatregelen genomen en zullen er ook in de toekomst maatregelen worden genomen op sociaal-economisch gebied.
2. Investeringen in vastgoed
Kan de huidige situatie van invloed zijn op lopende transacties en de onderhandelingen daarover?
Wat de onderhandelingen betreft, vereist de Belgische wetgeving goede trouw. Het beëindigen van de onderhandelingen, of het aandringen op de voortzetting ervan, zal van geval tot geval moeten worden geanalyseerd, met dit beginsel van goede trouw in het achterhoofd.
Alle contracten zijn klaar, maar we zijn niet in staat om een samenkomst voor fysieke ondertekening te organiseren.
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee hypothesen: moet u een notariële akte ondertekenen of een onderhandse overeenkomst?
Wat de onderhandse overeenkomsten betreft, erkent het Belgische recht de geldigheid van een elektronische handtekening en van 'elektronische contracten' (d.w.z. contracten die door middel van een elektronische handtekening worden gesloten en daarna elektronisch worden opgeslagen). Meer informatie over het onderscheid tussen de verschillende soorten elektronische handtekeningen vindt u weldra terug op onze website of u kan uw gebruikelijke contacpersoon bij Loyens & Loeff contacteren.
Wat de notariële akten betreft, is het nog niet mogelijk om de elektronische handtekening te gebruiken. Hiervoor is het gebruik van een notariële akte (NABAN) vereist, die nog niet in de praktijk is gebracht. Voor de ondertekening van notariële akten dient u zich dus nog steeds te wenden tot de notaris voor de uitvoering ervan.
De onderhandse akten zijn ondertekend en de termijn voor het verlijden van de notariële akte nadert.
De Federatie van Notarissen heeft opdracht gegeven om de uitvoering van de akten uit te stellen, met uitzondering van ‘daden van uiterste urgentie’ en handelingen waarvan de cliënt aangeeft dat ze moeten worden uitgevoerd omdat anders ‘de financiële gevolgen te groot zouden zijn’. Gezien het risico op een boete voor het niet naleven van de termijnen, moet het altijd mogelijk zijn om deze handelingen uit te voeren, met inachtneming van de sociale afstandsmaatregelen.
Het zou ook mogelijk moeten zijn om in het kader van overnames akten uit te voeren die betrekking hebben op incorporaties, hypotheken, enz., steeds met inachtneming van sociale afstandsmaatregelen.
3. Vastgoedbeheer en huurcontracten
Maakt de huidige situatie een opschorting van de betalingen mogelijk?
Er is op dit moment geen enkele wettelijke regeling in dit verband.
Het moet worden benadrukt dat de vraag niet eenzijdig is: het gaat zowel om betalingen van de verhuurder aan zijn dienstverleners als om betalingen van de huurder aan de verhuurder. Er is ook niet ‘één’ juist antwoord.
- De imprevisie kan worden gedefinieerd als een nieuwe situatie, die volledig onvoorzienbaar is voor de partijen bij een contract, die ontstaat tijdens de uitvoering van het contract en de economie ervan verstoort, zodat het evenwicht tussen de wederzijdse prestaties van de partijen wordt verstoord. De uitvoering van het contract door een van de partijen wordt niet onmogelijk, maar is wel uitzonderlijk belastend, afgezien van alle onvoorziene omstandigheden die de contractpartijen normaal gesproken hadden voorzien, en dit zonder enige schuld van de partijen of van een van hen. De imprevisieleer werd tot nu toe door het Hof van Cassatie verworpen, hoewel ze soms door lagere rechtbanken wordt aanvaard. Een wetsvoorstel om het begrip in het Belgische recht in te voeren werd nog niet gestemd en het is dan ook onzeker of het begrip in de toekomst zal worden ingevoerd.
- In tegenstelling tot imprevisie zal overmacht leiden tot de onmogelijkheid om een verplichting na te komen. Overmacht wordt gedefinieerd als een onoverkomelijke gebeurtenis, onafhankelijk van enige schuld van de schuldenaar, die deze laatste verhindert zijn verplichtingen na te komen, terwijl hij toch binnen de grenzen van de zorgvuldigheid blijft die van hem verwacht mag worden. Een omstandigheid die de nakoming van de verbintenis slechts bezwarend maakt, is geen overmacht.
- Een externe oorzaak wordt ook erkend als een bevrijdende oorzaak voor de schuldenaar. In dit kader denkt men aan het zogenaamde fait du prince waarmee elke belemmering wordt bedoeld die het gevolg is van een bevel of verbod van een overheidsinstantie en die een externe oorzaak vormt die de niet-nakoming van verplichtingen voorzien in de overeenkomst rechtvaardigt. Een dergelijk bevel (i) mag op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst niet voorzienbaar zijn, (ii) moet onontkoombaar zijn vanuit het oogpunt van de schuldenaar en (iii) mag niet toe te schrijven zijn aan de schuldenaar of aan een persoon voor wie hij verantwoordelijk is.
Met deze beginselen in het achterhoofd moet eerst worden bepaald in hoeverre het ministerieel besluit van 23 maart 2020 van toepassing is op de schuldenaar en moeten de voorwaarden van de huurovereenkomst worden bekeken. De partijen hadden immers reeds kunnen voorzien in ‘uitzonderlijke omstandigheden’, bijvoorbeeld door in hun huurovereenkomst een contractuele definitie van overmacht op te nemen die ook van toepassing is op imprevisie, door te voorzien in variabele huurmechanismen (eventueel met een minimumgarantie) of door te specificeren dat de huur, of een deel daarvan, in alle omstandigheden verschuldigd is, zelfs in geval van niet-gebruik na een onvoorziene gebeurtenis.
Ook de verzekeringsbepalingen van de huurovereenkomst moeten in acht genomen worden (de huurder kan verplicht zijn om zijn bedrijfsonderbreking te verzekeren ter bescherming van de verhuurder) evenals specifieke clausules van verzekeringspolissen, die bepaalde risico's kunnen uitsluiten.
Dezelfde redenering geldt voor de financiering van onroerend goed.
4. Vastgoedontwikkeling
Wat zou de impact kunnen zijn, in termen van tijd, op mijn project?
In het Waalse Gewest worden bij decreet van 18 maart 2020 alle verplichte termijnen (délais de rigueur) en beroepstermijnen (délais de recours) voor 30 dagen geschorst. Dit is ook het geval voor openbare onderzoeken. Het betreft met name de aanvragen voor bouwvergunningen, milieuvergunningen of individuele vergunningen. Deze opschorting kan de vastgoedontwikkeling vertragen.
In Brussel en Vlaanderen is een dergelijke maatregel (nog) niet van kracht.
Moeten de huidige bouwplaatsen worden gesloten?
Bouwondernemingen worden over het algemeen beschouwd als niet-essentiële ondernemingen. Aangezien telewerk niet mogelijk is, kunnen de bouwwerkzaamheden nog steeds worden uitgevoerd, mits de maatregelen van sociale afstand worden nageleefd. Indien dit niet mogelijk is, moeten de bouwplaatsen worden gesloten.
In ieder geval moet de veiligheid en gezondheid van de werknemers door hun werkgever worden gewaarborgd.
5. Vastgoedbelasting
Hoe zit het met de onroerende voorheffing en andere regionale en lokale belastingen?
In dit stadium moeten volgende maatregelen worden benadrukt:
- De opschorting van de betaling van de regionale belastingen in Wallonië: De Waalse regering heeft besloten om de betaling van deze belastingen op te schorten tijdens de crisisperiode, waardoor de betalingstermijn van 2 maanden wordt verlengd, zonder dat dit impact heeft op het verschuldigde bedrag. Deze maatregel is echter nog niet helemaal duidelijk voor wat de onroerende voorheffing betreft: onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting, die voor Wallonië echter door de federale belastingdienst wordt geïnd.
- Een opschorting van de betaling van de regionale belastingen in het Vlaamse Gewest. De aanslagbiljetten met betrekking tot de onroerende voorheffing die gewoonlijk in mei worden veerzonden, zullen pas vanaf september 2020 worden verzonden voor rechtspersonen. Dit betekent de facto dat de betaling van de onroerende voorheffing wordt uitgesteld voor ondernemingen die actief zijn in het Vlaamse Gewest. Andere bedrijven kunnen op een soepele manier een terugbetalingsplan aanvragen en indien nodig wordt afgezien van interest op laattijdige betalingen.
- Een opschorting van de betaling van de onroerende voorheffing in het Brusselse Gewest. De Brusselse regering heeft aangekondigd dat de betalingstermijn voor onroerende voorheffing (momenteel 2 maanden) verlengd wordt met 2 maanden.
- Een mogelijke uitbreiding van de vrijstelling van onroerende voorheffing wegens onproductiviteit. Deze maatregel wordt gevraagd door de sector en wordt besproken op het niveau van de gewestelijke overheden.
Hoe zit het met de federale belastingen, de vennootschapsbelasting en de btw?
Er zijn al maatregelen genomen om de termijn voor aangiften en betalingen te verlengen en om achterstandsrente te betalen. We verwijzen naar het overzicht (in het Engels) opgesteld door ons Tax departement voor de details van deze maatregelen.
