Op 30 oktober 2020 sprak de vrederechter van Etterbeek zich uit over de impact van de COVID-19-maatregelen op handelshuur tijdens de eerste lockdownperiode. De vrederechter moest oordelen of de huurder (die een cosmeticabedrijf in het gehuurde goed uitbaat) de huurprijs tijdens de eerste lockdownperiode (d.w.z. van maart tot mei 2020) al dan niet verschuldigd is.
De vrederechter oordeelde dat de verhuurder aan zijn verplichting om de huurder het rustig genot van het gehuurde goed te verschaffen, is tekortgekomen. De vrederechter stelt vast dat - in geval van een handelshuurovereenkomst - het rechtstreeks contact tussen de huurder en zijn cliënteel essentieel is en dat, indien dit door externe omstandigheden zoals een verplichte lockdown onmogelijk wordt gemaakt, de verhuurder zijn verplichting om de huurder het rustig genot van het gehuurde goed te verschaffen, niet meer nakomt. Bijgevolg is de huurder tijdens die periode dan ook (geheel of gedeeltelijk) bevrijd van zijn betalingsverplichtingen.
De bovenstaande uitspraak werd in de pers uitgebreid becommentarieerd, maar wordt tegengesproken door andere vonnissen die recentelijk zijn gepubliceerd. De vraag die zich dan ook stelt, is: is dit een eenmalige beslissing, dan wel een precedent voor toekomstige zaken?
Het "bevel van hogerhand” als vorm van overmacht?
Volgens het Belgisch Hof van Cassatie maakt een omstandigheid die de uitvoering van een verbintenis bemoeilijkt, geen overmacht uit. Een “bevel van hogerhand” kan worden omschreven als elke belemmering die voortvloeit uit een bevel of verbod van een overheidsinstantie en die een vreemde oorzaak uitmaakt die de niet-uitvoering van de verbintenissen in een overeenkomst rechtvaardigt. In dat kader is de meerderheid van de rechtsleer van mening dat de uitvoering van een verbintenis tot betaling (bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om de huur te betalen) niet wordt beïnvloed door de handelingen van de overheid (bijvoorbeeld de overheidsbeperkingen die tijdens de eerste lockdownperiode werden opgelegd). Zelfs in geval de door de overheid opgelegde lockdownmaatregelen de inkomsten van huurders verminderen, blijft de betaling van de huurprijs tijdens de verplichte lockdown in theorie mogelijk. Zo kan de huurder betalen met middelen die de huurder al in zijn bezit heeft of door het verkrijgen van nieuwe externe financiering.
Dit standpunt wordt in de meeste tot nu toe gepubliceerde vonnissen gevolgd (althans wanneer dit argument wordt opgeworpen). Sommige rechters wezen er ook op dat de verschillende regeringen steunmaatregelen hebben genomen voor de sectoren die gedwongen zijn te sluiten – waarbij een rechter er ook op wees dat dergelijke maatregelen niet werden genomen ten gunste van verhuurders.
Tekortkoming van de verhuurder om het rustig genot van het gehuurde goed te garanderen (art. 1722 van het Burgerlijk Wetboek)?
In geval van (tijdelijk) juridisch of materieel verlies van het gehuurde goed kan de verhuurder zijn verplichting om aan de huurder het rustig genot te verschaffen, niet meer nakomen en kan de huurder een vermindering van de huurprijs of de opzegging, zonder schadevergoeding, van de huurovereenkomst vragen.
Dit is het voornaamste argument van de huurder, en het argument van de vrederechter van Etterbeek om te oordelen dat de huurprijs volledig moest worden kwijtgescholden.
Deze argumentatie blijft echter sterk betwist en wordt verworpen door andere rechters, dit op basis van de volgende argumenten:
- De lockdownmaatregelen en sluiting van de winkels kunnen leiden tot het tijdelijk verlies van het gebruik van het gehuurde goed door de huurder. Artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek veronderstelt echter dat de onmogelijkheid om het rustig genot van het gehuurde goed aan de huurder te verschaffen, te wijten is aan de verhuurder, die door deze verplichting gebonden is. In het in dit artikel besproken geval is deze onmogelijkheid echter te wijten aan een maatregel van een derde, met name de overheid, waarvoor de verhuurder niet verantwoordelijk is op grond van artikel 1725 van het Burgerlijk Wetboek.
- Het onvermogen van de huurder om het gehuurde goed uit te baten, is niet het gevolg van het niet nakomen door de verhuurder van zijn verplichting om het rustig genot te verschaffen, maar van een beslissing van de overheid die bindend is voor de huurder.
- De sluitingsmaatregel waartoe is besloten, heeft geen betrekking op het gehuurde goed, maar op de handelszaak, d.w.z. de handelszaak van de huurder.
- De sluitingsmaatregel sluit niet alle mogelijkheden van het genot uit: de opslagfunctie van het gehuurde goed blijft behouden, de huurder kan een inventarisatie maken of verbeteringen in het gehuurde goed aanbrengen, en de huurder behoudt de exclusieve toegang tot het pand.
- Online diensten en bezorgingsdiensten waren voor bepaalde winkels nog steeds mogelijk.
Imprevisieleer
De imprevisieleer, die de heronderhandeling van commerciële voorwaarden mogelijk maakt wanneer zich een onvoorziene omstandigheid voordoet die een onevenwichtigheid tussen de partijen veroorzaakt, is niet erkend in het Belgisch recht. Dit wordt bevestigd in verschillende gepubliceerde vonnissen, hoewel sommige rechters deze theorie - indirect - lijken toe te passen via het beginsel van het verbod op rechtsmisbruik en het beginsel van de uitvoering van overeenkomsten te goeder trouw.
Misbruik van recht en uitvoering van overeenkomsten te goeder trouw
In alle gepubliceerde vonnissen worden deze principes, afhankelijk van de omstandigheden, als argument door de huurder opgeworpen om een vermindering - doch geen kwijtschelding - van de huurprijs tijdens de lockdownperiode te bekomen. Deze argumentatie is evenwel afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de zaak, en o.m. van de vraag of (i) de huurder een KMO is, dan wel een grote lokale speler met meerdere winkels of een multinational, (ii) de huurder altijd aan zijn eigen verplichtingen heeft voldaan, (iii) de huurder gehoor heeft gegeven aan de uitnodiging van de verhuurder om te onderhandelen, enz. In dit verband wijzen wij er op dat slechts in een minderheid van de recent gepubliceerde vonnissen een huurkorting werd toegekend op basis van deze argumentatie.
Betalingstermijnen
Rechters kunnen betalingstermijnen toekennen, dit rekening houdend met alle omstandigheden van de zaak. In een minderheid van de recent gepubliceerde vonnissen werden betalingstermijnen toegekend.
Eenmalige beslissing of precedent voor toekomstige zaken?
Vooreerst moet worden benadrukt dat veel huurders en verhuurders kiezen om te onderhandelen in plaats van het voeren van juridische procedures. Dat is dan ook de reden waarom er hierover tot nu toe slechts enkele vonnissen werden geveld en gepubliceerd, en het is voorbarig om daaruit een bepaald besluit te trekken. Het lijkt er evenwel op dat een volledige kwijtschelding van huurgelden tijdens de lockdownperiode moeilijk te verantwoorden is en dat de ingeroepen juridische argumentatie kan worden betwist.
