In een vorige editie van deze nieuwsbrief (maart 2011) werd reeds kort ingegaan op de verschillende regimes die men in huurovereenkomsten vaak terugvindt voor wat betreft de onderhoud- en herstel plichten van de huurder en verhuurder.
Aan de twee uiterste zijden van deze regimes bevinden zich enerzijds het artikel 1754 B.W. van het gemeen recht, dat de “geringe herstellingen tot onderhoud”, of nog “de herstellingen die gebruikelijk ten laste zijn van de huurder” viseert, en anderzijds de artikels 605-606 B.W. (regels betreffende vruchtgebruik), waarbij de herstellingverplichtingen van de verhuurder beperkt zijn tot de “grove of structurele herstellingen”. In de praktijk vindt men allerlei formules daar tussenin.
Inderdaad trachten verhuurders vaak hun herstelverplichtingen zoveel mogelijk te beperken door te stellen dat de verhuurder enkel zal instaan voor de “grove herstellingen” in de zin van artikels 605-606 B.W. Het betreft hier een afwijking van de gemeenrechtelijke regels voorzien in artikel 1719 lid 2 en artikel 1720 B.W. uit hoofde van dewelke de verhuurder (i) het verhuurde goed dient te onderhouden zodat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en (ii) tijdens de duur van de huurovereenkomst alle herstellingen moet uitvoeren die nodig mochten worden gevonden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder overeenkomstig artikel 1754 B.W. Door de toepassing van artikels 605-606 B.W. wordt de gemeenrechtelijke herstellingsplicht van de huurder zoals voorzien in artikel 1754 B.W. aldus verzwaard.
Ingevolge artikel 606 B.W. zijn grove herstellingen “herstellingen van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken. Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud”.
Artikel 606 B.W. bevat dus een limitatieve opsomming van “grove herstellingen” ten laste van de naakte eigenaar.
Echter, in haar arrest van 22 januari 1970 stelde het Hof van Cassatie dat artikel 606 B.W. moet worden geïnterpreteerd op een evolutieve wijze. Het Hof stelde daarbij dat als grove herstellingen in de zin van artikel 606 B.W. beschouwd dienen te worden “grove herstel- en verbouwingswerken die als doel hebben de algemene stevigheid en het behoud van het gebouw in zijn geheel, die een werkelijke uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden afgenomen”. Het Hof stelde tevens dat het aan de feitenrechter toekomt om, al inspirerend op de geest van artikels 605 en 606 B.W., soeverein na te gaan of een herstelling al dan niet als grove herstelling in de zin van deze artikels moet worden beschouwd. Het Hof stelde dat in casu het herstel van de verwarminginstallatie, het vervangen van de betegeling aan de ingang van het gebouw en de vervanging van een deel van de garage ten laste vielen van de naakte eigenaar.
In navolging van gezegd arrest werden in de rechtspraak reeds enkele beslissingen genomen door rechtbanken, waarbij de herstelverplichting van de verhuurder verder ging dan de strikte opsomming voorzien in artikel 606 B.W. Zo werd ondermeer bepaald in één geval dat de vervanging van een centrale verwarming ten laste van de verhuurder viel.
Alhoewel de tendens nog beperkt lijkt en het steeds een feitenkwestie blijft die soeverein zal worden geïnterpreteerd door de Rechter, lijkt het aangeraden deze evolutie op te volgen en bovendien om, als huurder, de in de huurovereenkomst opgelegde herstelverplichtingen aan een kritische analyse te onderwerpen.
