De voorwaarden van artikel 1583 B.W. inzake verkoop zijn duidelijk, maar in de praktijk blijkt de toepassing ervan op de verkoop van vastgoed niet altijd evident. In vastgoedtransacties onderhandelen partijen immers vaak, nadat zij prijs en voorwerp hebben bepaald, nog lange tijd over andere essentiële voorwaarden van de verkoop, die dan worden opgenomen in het verkoopcompromis.
Vastgoedtransacties verlopen vandaag de dag vaak moeizamer dan vroeger: onderhandelingen duren langer, partijen twijfelen meer. Een partij beslist soms tijdens het onderhandelingsproces om de verkoop toch niet te laten doorgaan. Dit leidt dan tot geschillen waarbij de andere partij de gedwongen uitvoering van de verkoop vordert omdat een bindende koopovereenkomst zou zijn gesloten.
Ter herinnering: de verkoop van vastgoed wordt beheerst door het gemeen recht artikel 1583 B.W., dat geldt voor de verkoop van zaken in het algemeen. De verkoop vindt dan plaats van zodra de partijen het eens zijn over de prijs en het voorwerp. Een eenvoudig bod met beschrijving van het vastgoed en de geboden prijs zal dus een bindende verkoop worden van zodra het door de andere partij onvoorwaardelijk wordt aanvaard. Dit is m.a.w. alvorens een verkoopcompromis wordt ondertekend.De verkoop van vastgoed omvat in de praktijk echter vaak meerdere stappen: bod of intentieverklaring, onderhandelingen, opstellen van een verkoopcompromis, en tenslotte de notariële akte. Het verkoopcompromis bevat dan een hele reeks belangrijke voorwaarden (bv. waarborgen en verklaringen) waarover partijen akkoord moeten gaan alvorens zij definitief gebonden zijn, maar die niet in het oorspronkelijk bod opgenomen zijn. Door de meerderheid van de rechtspraak en rechtsleer wordt aanvaard dat een bod slechts aanleiding kan geven tot een definitieve verkoop indien zij volledig is en bijgevolg, naast de essentiële voorwaarden van prijs en voorwerp, ook de andere voorwaarden omvat die partijen als doorslaggevend beschouwen (substantiële voorwaarden). Het probleem in de praktijk is vaak dat men, in geval van geschil, moet kunnen aantonen dat er bijkomende voorwaarden zijn die de partijen als substantieel beschouwden.
In bepaalde rechtspraak van eind vorig jaar stelde het Hof van Beroep te Brussel dat een vastgoedtransactie in de praktijk meestal meerdere stappen omvat gedurende dewelke de partijen de essentiële en substantiële voorwaarden onderhandelen en waarbij deze substantiële voorwaarden soms pas in het verkoopcompromis worden opgenomen. Artikel 1583 B.W. kan volgens deze rechtspraak niet zonder meer toegepast worden op de verkoop van vastgoed, nu deze op een heel andere manier wordt onderhandeld dan de verkoop van een roerend goed. Hoewel dit niet wordt bevestigd door het Hof, lijkt het hiermee te erkennen dat, in bepaalde gevallen, een verkoop van vastgoed pas tot stand zou komen bij de ondertekening van het verkoopcompromis.
Hopelijk zet deze ontwikkeling in de rechtspraak zich voort.
Het blijft vooralsnog zeer goed opletten bij het onderhandelen van vastgoedverkopen!
