Over de doorrekening van kosten aan de huurder (1728ter B.W.)

Artikel 1728ter, § 1 van het Burgerlijk Wetboek zet uiteen dat kosten en lasten die aan de huurder worden opgelegd met werkelijke uitgaven dienen overeen te komen, behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is tussen de verhuurder en de huurder dat aan deze laatste vaste, forfaitaire, bedragen worden aangerekend.

Indien aan de huurder de werkelijke uitgaven worden aangerekend is verder verplicht dat de kosten en lasten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. In een opmerkelijk vonnis van het Vredegerecht van Grâce-Hollogne van 18 november 2006 gaat de vrederechter van dit kanton dieper in op de vereisten die gesteld worden aan het meetsysteem en de wijze van verdeling van de kosten tussen huurders van verschillende appartementen in één en hetzelfde onroerend goed. De rechter stelt: "A un bailleur, qui se conduit en profesionnelle de la location privée de logements, de démontrer la pertinence et la fiabilité du système de mesure et de répartition qu'elle emploie. [...] Il est d'usage en pareil cas que bailleur et locataire recourent aux services d'une société spécialisée tierce posant de manière compétente des calorimètres étalonnés, à l'épreuve des falsifications et manipulations, qui sont mesurés et remplacés entre les campagnes de chauffe. [...] Pour autant que l'impartialité et la compétence du tiers soit garantie, ce système peut être considéré comme un mode de tierce décisions obligatoire. [...] Le juge estime que le bailleur doit pouvoir mieux documenter l'aspect technique et métrologique des faits. Se le bailleur y manque, force sera de procéder à une évaluation et équité prenant en considération la moyenne des charges antérieures multipliée par le rapport exprimant la hausse moyenne du coût du mazout."

Vrij vertaald: "Een verhuurder, die professioneel actief is op de markt van de private verhuring van appartementen, dient aan te tonen dat het gebruikte meetsysteem en de methode om de kosten te verdelen pertinent en betrouwbaar is. [...] Het is in een dergelijk geval gebruikelijk dat de verhuurder en de huurder een beroep doen op de diensten van een derde onderneming die op onderlegde wijze caloriemeters kan aanbrengen dewelke niet gemanipuleerd of vervalst kunnen worden en dewelke gemeten en vervangen worden tussen de verschillende periode van verwarming. [...] In de mate dat de onpartijdigheid en de onderlegdheid van de derde gegarandeerd is, kan dit systeem beschouwd worden als een voorbeeld van een bindende derdenbeslissing. [...] De rechter meent dat de verhuurder beter dient te documenteren op welke technische wijze is overgegaan tot metingen. Als de verhuurder dit niet kan aantonen, zal er worden overgegaan tot een beoordeling naar billijkheid door rekening te houden met voorheen gemaakte kosten vermenigvuldigd met een bepaald cijfer opdat wordt rekening gehouden met de gemiddelde stijging van de prijs van de mazout."

Het is een bekend probleem dat de afrekening van kosten en lasten nogal eens voor problemen kan zorgen bij de verhuring van onder andere appartementen. Het hierboven geciteerde vonnis van het Vredegerecht van Grâce-Hollogne toont aan dat de bewijslast bij de verhuurder ligt wat de betrouwbaarheid van het meetsysteem en de methode van de verdeling van de lasten tussen de appartementen betreft. De overwegingdat het laten opnemen door derden van bijvoorbeel caloriemeters kan beschouwd worden als een bindende derdenbeslissing is ook interessant. Al lijkt de vrederecher hier voldoende armslag te willen behouden door de vereiste te stellen dat de derde die overgaat tot vaststelling van het verbruik door raadpleging van de waarden op geplaatste caloriemeters voldoende onderlegd en uiteraard onpartijdig dient te zijn.