Wrongful break-up of a determined lease agreement by the lessee – forced execution or termination ?

Lorsqu’un locataire rompt fautivement le contrat de bail à durée déterminée, le juge peut estimer que le bailleur abuse de son droit en postulant la poursuite forcée du bail plutôt que la résolution.

La question se pose régulièrement dans les baux à durée déterminée de savoir si le preneur a la faculté de rompre unilatéralement et de façon anticipée le contrat de bail ?

Il est unanimement admis que les parties à un contrat de bail à durée déterminée ne peuvent pas y mettre fin unilatéralement avant l’échéance, hormis les cas prévus conventionnellement. Les parties doivent toujours recourir au juge afin qu’il se prononce sur la résolution du contrat.

Exécution forcée ou résolution

Si le preneur quitte les lieux, l’article 1184 du Code Civil confère au bailleur le choix entre la résolution judiciaire du bail ou l’exécution en nature.

Le bailleur est en principe seul maître de l’option. Par conséquent, le juge ne peut imposer la voie de la résolution de la convention si le bailleur agit en exécution forcée. Le locataire défaillant ne peut davantage contraindre le bailleur à demander la résolution du bail.

En principe, l’exécution en nature prime sur l’exécution par équivalent. Dès lors, sur le plan strict des principes, le bailleur est en droit d’exiger du preneur qu’il exécute ses obligations et qu’il paye en conséquence ses loyers jusqu’au terme convenu du contrat. Dans ce cas, le preneur ne pourra quitter les lieux que moyennant le paiement de dommages et intérêts égaux aux loyers à échoir jusqu’à la fin du bail.

Cependant, il convient de tempérer ce principe de la primauté de l’exécution en nature.

En effet, l’exécution forcée doit être exclue lorsqu’elle n’est pas ou plus possible matériellement ou juridiquement. De plus, la jurisprudence admet que le bailleur peut commettre un abus de droit dans l’exercice de l’option que lui réserve l’article 1184 du Code Civil.

Abus de droit

L’abus de droit est une situation qui consiste pour le titulaire d’un droit à en retirer un avantage disproportionné par rapport au préjudice qu’il cause à son cocontractant. C’est un manquement au principe de l’exécution de bonne foi des conventions consacré par l’article 1134, alinéa 3, du Code Civil.

En matière de bail, un tel abus peut exister lorsque le bailleur poursuit l’exécution forcée du contrat dans son seul intérêt, en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit le preneur ou, de manière plus générale, lorsqu’il exerce son droit d’option d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente.

Pour apprécier le caractère abusif du maintien de la location sollicité par le bailleur, le juge doit soupeser les intérêts rivaux des parties et évaluer si l’avantage retiré par le bailleur n’est pas disproportionné par rapport à l’inconvénient qui en découle pour le preneur.

Dans cette optique, le juge examinera particulièrement les motifs qui ont incité le locataire à quitter prématurément les lieux loués, ainsi que ceux sur lesquels se fonde la réclamation du bailleur ; tout en examinant si les avantages retirés du droit exercé ne sont pas sans commune mesure avec les inconvénients qui en résultent pour l'autre partie.

La jurisprudence a considéré que le bailleur abusait de son droit en postulant la poursuite du bail s’il a refusé sans motif légitime un candidat repreneur proposé par le locataire ; s’il est prouvé qu’il pourra retrouver rapidement un locataire eu égard aux spécificités de l’immeuble ; s’il n’a pas apporté un soin raisonnable à modérer son préjudice en prenant toutes les initiatives utiles (comme la recherche active d’un nouveau locataire) alors qu’il spéculait plutôt sur les avantages que lui apporterait une poursuite inexorable du bail.

Par contre, le juge pourrait estimer que le bailleur n’abuse pas de son droit en sollicitant la poursuite forcée du contrat si l’immeuble a fait l’objet d’aménagements spéciaux à la demande du preneur, si le locataire n’a pas réussi à alléguer de motif sérieux et légitime pour son départ anticipé ou si, eu égard aux spécificités du marché, le bailleur éprouvera des difficultés à relouer les lieux.

Il résulte de ce qui précède que le libre choix qui est reconnu au bailleur par l’article 1184 du Code Civil n’est pas absolu. L’exercice de son droit pourrait constituer un abus pouvant être sanctionné. Le bailleur doit, par conséquent, user avec modération de l’option qui lui est réservée et ne peut imposer à son cocontractant des charges hors de proportion avec l’avantage que lui-même retire de son choix.

Sanction

Enfin, rappelons à toutes fins utiles que la sanction d’un abus de droit n’est pas la déchéance totale de ce droit, mais sa réduction à son usage normal ou à la réparation du préjudice causé par l’abus.

Dès lors, si le juge estime que le bailleur abuse de son droit en postulant la poursuite forcée du bail, il prononcera la résolution du bail aux torts du locataire défaillant à une date qu’il déterminera comme adéquate eu égard aux circonstances de l’espèce. Ce moyen de défense doit néanmoins avoir été invoqué par le locataire défaillant. À défaut, le juge changerait de sa propre initiative l'objet de la demande et violerait le principe du dispositif.

La date de résolution judiciaire sera généralement celle du départ du locataire ou une date postérieure au départ du locataire (ou à la demande introduite par le locataire en vue d'autoriser son départ) fixée en équité par le juge.

Lorsque le juge sanctionne l'abus de droit du bailleur, il condamnera dans la plupart des cas le locataire au paiement d'une indemnité qu'il fixera  souverainement. Cette indemnité ne correspond pas nécessairement à celle fixée, le cas échéant, dans la convention locative. Le juge décide parfois qu'il n'y a pas lieu de condamner le locataire à une indemnité, notamment lorsque la résiliation intervient bien après le départ effectif du locataire, puisqu'en ce cas les loyers échus entre le départ et la résiliation sont mis à charge de ce dernier.