Heel wat appartementsgebouwen in België zijn erg verouderd en moeten de komende jaren gemoderniseerd of aangepast worden aan de geldende normen inzake woonkwaliteit. Deze moderniseringswerken en aanpassingen aan de gemene delen van een appartementsgebouw dienen gezamenlijk beslist te worden door de mede-eigenaars. In de praktijk loopt deze besluitvorming heel vaak stroef en ontstaan er impasses.
Vanaf 1 januari 2019 treedt een nieuwe wetgeving in voege die het leven van de mede-eigenaars aanzienlijk gemakkelijker zal maken. Een flexibeler besluitvormingsproces, meer nadruk op efficiëntie, een evenwichtiger verhouding tussen de eigenaars onderling en minder juridische onduidelijkheid vormen de grote pijlers.
Op 05.02.2018 werd in de Kamer van Volksvertegenwoordigers een wetsontwerp ingediend met betrekking tot de hervorming van het appartementsrecht. Deze wet werd vervolgens op 07.06.2018 in de Kamer van volksvertegenwoordigers goedgekeurd en zal in werking treden vanaf 01.01.2019.
Deze wet zorgt voor de hervorming, versoepeling en modernisering van het appartementsrecht op een aantal belangrijke punten en dit in het licht van de technologische vooruitgang.
Aan de hand van de volgende vier krachtlijnen zal deze wet het appartementsrecht op structurele wijze optimaliseren:
I. Een flexibeler beslissingsproces
De eerste krachtlijn heeft als doelstelling om het principe van de gekwalificeerde meerderheden bij de besluitvorming te versoepelen en te rationaliseren.
Voor de besluitvorming omtrent alle werken betreffende de gemeenschappelijke delen, zal de algemene vergadering van mede-eigenaars met een 2/3de meerderheid kunnen beslissen in plaats van een 3/4demeerderheid zoals dit vandaag het geval is.
Verder wordt er afstand gedaan van de eenparigheidsvereiste in gevallen van afbraak of totale heropbouw van het gebouw of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Vanaf de inwerkingtreding van deze nieuwe wet zal er omtrent deze werken met 4/5de meerderheid beslist kunnen worden.
Er wordt bovendien voorzien in een oplossing wanneer zich een blokkering van de besluitvorming voordoet. Zo zal de figuur van een voorlopig bewindvoerder zijn intrede doen, die zich – zij het onder welomlijnde omstandigheden – in de plaats kan stellen van de algemene vergadering. De figuur van de voorlopige bewindvoerder wordt nu dus verankerd in de wet. De aanstelling van één of meerdere voorlopige bewindvoerders zal via de vrederechter gevraagd kunnen worden door ofwel de syndicus ofwel één of meerdere mede-eigenaars die ten minste 1/5de van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
De voorlopige bewindvoerder zal de patsituaties oplossen met alle bevoegdheden, i.e. in de plaats stellen van alle organen (AV, syndicus, …), op kosten van de vereniging van mede-eigenaars.
II. Meer nadruk op efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars
Dankzij de tweede krachtlijn zal er efficiënter gewerkt kunnen worden. Niet elke beslissing van de algemene vergadering of wetswijziging zal ervoor zorgen dat er een aanpassing van de statuten vereist is. Aldus wil men bewerkstelligen dat dat de mede-eigenaars zich meer zullen laten leiden door de inhoud bij het stemmen. De beslissingen van de algemene vergaderingen zullen immers in mindere mate tot statutenwijzigingen nopen.
Enkel de splitsing van het gebouw en de bijdrageverplichting moeten vanaf de wetswijziging in de statuten opgenomen worden. De overige bepalingen kunnen in het reglement van interne orde opgenomen worden, dat door de syndicus dient te worden geactualiseerd. Dit impliceert aldus een afslanking van de statuten.
Naast het huidige ‘werkkapitaal’ dat wordt opgebouwd door middel van de voorschotten die de mede-eigenaars betalen voor de periodieke uitgaven, zoals o.a. de beheerskosten, kosten voor verlichting en verwarming, enz. zal er een verplicht ‘reservekapitaal’ zijn intrede doen.
Dit zgn. ‘reservekapitaal’ zal opgebouwd worden voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals o.a. voor de herstelling of vernieuwing van de dakbedekking, de vernieuwing van de lift, de vernieuwing van het verwarmingssysteem, … en zal minstens 5% bedragen van de gewone gemeenschappelijke kosten van het voorafgaande jaar. Op die manier komen de mede-eigenaars niet voor verrassingen te staan door plotse en aanzienlijke uitgaven.
Tot voorheen was de inrichting van een reservekapitaal niet verplicht. Door het reservekapitaal te verplichten wenst de wetgever de grote kosten te gradualiseren en bij de overdracht van een kavel een grotere financiële transparantie te creëren.
Het reservekapitaal zal zowel door bestaande als nieuwe gebouwen dienen opgebouwd te worden, waarbij er voor nieuwe gebouwen de verplichting bestaat om dit reservekapitaal op te richten binnen de 5 jaar na de voorlopige oplevering.
Er kan evenwel door de vereniging van mede-eigenaars met een meerderheid van 4/5de beslist worden om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.
Verder zal de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kunnen nemen voor een efficiënte en spoedige invordering van de bijdragen in de lasten.
Daarenboven wordt er een hoofdelijkheid geïntroduceerd tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker bij de invordering van de bijdragen in de lasten.
Tot slot wordt het statuut van bevoorrecht schuldeiser toegekend aan de vereniging van mede-eigenaars (VME). Het komt geregeld voor dat de VME moet opdraaien voor de kosten en lasten van een andere, wanbetalende mede-eigenaar. Dankzij de nieuwe wet, zal de VME van een voorrecht genieten op de kavel van de verzuimende mede-eigenaar voor de sommen die nog aan de VME verschuldigd zijn.
III. De herbalancering binnen de mede-eigendom
Met de derde krachtlijn, doet het principe “de gebruiker betaalt” zijn intrede. Enkel diegene die bijdraagt aan de lasten in de gemene delen, mag meestemmen over de gemene delen. Dit impliceert aldus dat wanneer de lasten enkel gedragen worden door bepaalde mede-eigenaars, zij als enigen over de uitgaven kunnen beslissing, tenzij de beslissing betrekking heeft op het gemeenschappelijke beheer of de andere mede-eigenaars een rechtmatig belang hebben om mee te beslissen (zoals bv. bestemming van het gebouw, de veiligheid, de hygiëne, …).
Verder zullen de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de bewoners van het gebouw verscherpt worden. Elke mede-eigenaar die zijn kavel verhuurt, dient de huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen die door de algemene vergadering van het gebouw worden genomen.
De nieuwe wet introduceert eveneens een preciezere omschrijving van de taken en vergoedingen van de syndicus, die in een schriftelijke overeenkomst dienen opgenomen te worden. Deze overeenkomst dient een lijst te bevatten met de forfaitaire en aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Prestaties die niet op de lijst voorkomen, worden niet vergoed, tenzij de algemene vergadering anders zou beslissen.
IV. Verduidelijking voor de mede-eigenaars
Sedert de laatste wetswijziging m.b.t. de wet op mede-eigendom in 2010 bleef er op een aantal vlakken rechtsonzekerheid bestaan.
In de rechtspraak wordt al geruime tijd soepel omgesprongen met het toepassingsgebied van de wet wanneer er sprake is van niet-gebouwde private gedeelten. Dit wordt nu in de wet ingeschreven samen met een herformulering van de afwijkingsmogelijkheden van de toepassing van de wet.
In de huidige wetgeving, wordt het exclusief gebruiksrecht niet behandeld, waardoor er verwarring ontstond tussen privatieve en gemeenschappelijke eigendomsrechten.
Hierdoor ontstaan er vaak discussies omtrent de gehoudenheid tot kosten, afbakening van rechten die men kan doen gelden over dit gedeelte. De nieuwe wet zal hierover duidelijkheid scheppen en zal dit exclusief gebruiksrecht definiëren en zal men er de voorkeur aan geven om dit als een erfdienstbaarheid te kwalificeren, hetgeen impliceert dat dit verbonden is aan de kavel en niet aan de persoon.
Verder wordt de feitelijke deelvereniging van mede-eigenaars afgeschaft, wat een hybride en nodeloze statuut is gebleken.
Tot slot wordt er verduidelijkt dat bemiddeling, ook via de wettelijke procedure daartoe, niet wordt uitgesloten.
V. Inwerkingtreding
De nieuwe regels met betrekking tot het appartementsrecht zullen in werking treden vanaf 1 januari 2019.
De beslissingen genomen door de algemene vergadering voorafgaand aan de inwerkintreding, zullen uiteraard blijven gelden, net zoals de bestaande syndicuscontracten.
