Fiscale behandeling van vastgoedconstructies

Vastgoedconstructies met vruchtgebruik, erfpacht en opstal blijven ondanks alle controverse populair. De vraag naar de fiscale behandeling van dergelijke constructies blijft dus actueel. De fiscus stelt de fiscale vragen meestal bij de afloop van de constructie. Het verschil tussen taxatie of fiscale vrijstelling hangt op het einde van het contract, hangt echter vaak af van de wijze waarop het contract initieel werd afgesloten. Wie overweegt een constructie op te zetten, doet er dus goed aan de zaken van bij de aanvang goed aan te pakken.

Met de regelmaat van de klok worden vonnissen en arresten gepubliceerd over allerhande vastgoedconstructies. Voor een goed begrip geven wij eerst een overzicht van de meest gebruikte technieken:

>  vruchtgebruik: het recht om van een zaak waarvan de ander de eigendom heeft, het genot te hebben zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak in stand te houden (art. 578 Burgerlijk Wetboek);
>  opstal: zakelijk recht om gebouwen op te richten op de grond van iemand anders (art. 1 Wet 10 januari 1824 over het recht van opstal);
>  erfpacht: zakelijk recht om het vol genot te hebben van het onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding (art. 1 Wet 10 januari 1824 over het recht van erfpacht);

Deze vastgoedconstructies hebben allen gemeen dat het eigendomsrecht over onroerende goederen tijdelijk wordt uitgesplitst. Na afloop van de overeenkomst vervallen de rechten van de vruchtgebruiker, opstalhouder en erfpachter, en wordt respectievelijk de naakte eigenaar, opstalgever en erfverpachter volle eigenaar van de onroerende goederen. Het is vooral deze aanwas van het vermogen waar de fiscus nauwgezet op toekijkt. Vaak probeert de fiscus deze aanwas op een of andere manier te belasten. De feitelijke omstandigheden blijken hierbij zeer belangrijk.

Inzake vruchtgebruikconstructies wordt de vraag naar taxatie doorgaans beoordeeld aan de hand van de waarde van het vruchtgebruik. Indien deze waarde wordt begroot in functie van de huurwaarde van het onroerend goed, berekend over de duurtijd van het vruchtgebruik, wordt in de rechtspraak geen taxatie weerhouden (zie bvb. Antwerpen, 2 november 2010). Dit geldt zelfs wanneer het onroerend goed door de vruchtgebruiker geheel of gedeeltelijk ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder (Rb. Bergen, 15 november 2010). Moeilijker wordt het wel wanneer de vruchtgebruiker belangrijke werken zou doorvoeren aan het onroerend goed. In principe is de vruchtgebruiker immers enkel verplicht om herstelling tot onderhoud te doen, en blijven de grove herstellingen ten laste van de eigenaar (art. 605 Burgerlijk Wetboek).

Wanneer belangrijke werken aan een bestaand onroerend goed moeten uitgevoerd worden, ligt een erfpachtconstructie veel meer voor de hand. De erfpachtwet voorziet immers in de mogelijkheid voor de erfpachter om verbouwingen uit te voeren aan de onroerende goederen (art. 3 Erfpachtwet). Hoewel de erfpachtwet tevens uitdrukkelijk voorziet in de kosteloze verwerving van alles wat door de erfpachter wordt gebouwd, kan de kosteloze verkrijging in bepaalde omstandigheden toch belast worden als een voordeel van alle aard in hoofde van de erfverpachter. Dit is bvb. het geval wanneer een erfpachtovereenkomst namens een vennootschap vervroegd wordt beëindigd, waarbij de zaakvoerder als erfverpachter de begunstigde is van belangrijke verbouwingswerken (Bergen, 12 november 2010).

Bij opstalconstructies geldt - in tegenstelling tot bij erfpacht - als principe dat de grondeigenaar bij het einde van de overeenkomst een vergoeding dient te betalen voor het verwerven van de opstallen (art. 6 Opstalwet). Deze bepaling is echter niet van dwingend recht zodat er kan van afgeweken worden. Indien de kosteloze verkrijging van opstallen bij het einde van het contract kan verantwoord worden op basis van economische omstandigheden (bvb. verhouding jaarlijkse vergoedingen & duurtijd overeenkomst), kan een taxatie vermeden worden. Dit is evenwel niet het geval voor wat betreft vennootschappen bij wie de kosteloze verwerving van opstallen in de regel aanleiding zal geven tot de taxatie van een winst (Gent, 12 oktober 2010).