Het Decreet Ruimtelijke Economie van 13 juli 2012 wijzigt verschillende aspecten van de economische expansiewetgeving. Het Decreet werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en is afgelopen zondag 26 augustus in werking getreden. Wij overlopen hierna de meest ingrijpende wijzigingen.
Het Decreet Ruimtelijke Economie is geenszins beperkt tot de expansiewetgeving, maar bevat uiteenlopende bepalingen omtrent de ontwikkeling en ondersteuning van economische activiteiten. Wij beperken ons hier tot de wijzigingen in het kader van de economische expansiewetgeving, waar het nieuwe Decreet ingrijpt op het terugkooprecht en de toelating tot doorverkoop. Volledig nieuw is de invoering van een ‘regularisatietermijn’ indien inbreuken vastgesteld worden.
A. Het terugkooprecht
Het terugkooprecht is op zich niet nieuw en bestond reeds eerder in de expansiewetgeving.
Onder de Expansiewet van 30 december 1970 gold dit terugkooprecht onbeperkt in tijd. Het Decreet van 19 december 2003 houdende begeleiding van de begroting heeft deze termijn echter met ingang van 1 januari 2004 beperkt tot 5 jaar (conform het terugkooprecht van art. 1660 van het Burgerlijk Wetboek). Gevolg van deze beperking was evenwel dat de overheid dit in de praktijk trachtte te ondervangen door aanvullend te voorzien in een aankoopoptie gedurende een termijn van 50 jaar, welke termijn een aanvang nam na het verstrijken van de termijn van 5 jaar. De uitoefeningvoorwaarden van deze aankoopoptie waren identiek als deze van het terugkooprecht, zodat deze aankoopoptie eigenlijk als een omzeiling van het in tijd beperkte terugkooprecht beschouwd kan/kon worden.
Het Decreet Ruimtelijke economie grijpt hier nu opnieuw in en stelt uitdrukkelijk dat het terugkooprecht onbeperkt in tijd geldt.
Een tweede belangrijke wijziging betreft de prijsbepaling waartegen dit terugkooprecht kan worden uitgeoefend:
- Voor de grond wijzigt er niets en blijft dit behouden op de prijs van de eerste verkoop (of een eventuele latere doorverkoop), aangepast aan de schommelingen van de index van de consumptieprijzen.
- De opstallen zullen echter teruggekocht worden tegen de venale waarde van die opstallen op het moment van de terugkoop, waarbij geen uitzondering meer voorzien is indien deze opstallen een lagere kostprijs zouden hebben (zoals blijkt uit de boekhouding, eventueel verminderd met afschrijvingen)
Materieel en outillage wordt nog steeds niet vergoed.
Hoewel in de praktijk niet vaak overgegaan wordt tot een terugkoop van bebouwde percelen, betekent de gewijzigde prijszetting op zijn minst een garantie voor de bedrijven dat zij in een dergelijk geval een ‘reële’ vergoeding krijgen voor hun onroerend goed (incl. gebouwen).
Het Decreet voorziet dat de prijs bepaald zal worden door een expert-schatter, in onderling overleg tussen de partijen aan te stellen. Bij gebreke aan overeenstemming, wijst elk van de partijen één expert-schatter aan, waarna de 2 gekozen schatters in gezamenlijk overleg nog een derde aanstellen om collegiaal de venale waarde te bepalen. De kosten van deze schatting worden ten laste gelegd van de eigenaar van de opstallen.
B. Toelating tot doorverkoop
Het Decreet Ruimtelijke Economie wijzigt op zich niets aan het principe dat de eigenaar of de titularis van het recht van opstal/erfpacht/vruchtgebruik zijn rechten pas mag overdragen of persoonlijke gebruiks-/genotsrechten mag toekennen nadat hiertoe voorafgaande toestemming verleend werd.
Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de overheid hierover een beslissing moet nemen binnen een termijn van 2 maanden vanaf de datum dat ze het verzoek heeft ontvangen. Indien geen tijdige beslissing genomen wordt, wordt de toestemming geacht te zijn verleend.
Het Decreet Ruimtelijke Economie bepaalt wel uitdrukkelijk dat deze toestemming mag geweigerd worden, dan wel dat een toelating aan voorwaarden gebonden kan zijn ‘zolang die voorwaarden niet ingegeven zijn vanuit louter financiële motieven.’ Deze zinsnede moet een einde stellen aan de herhaalde praktijk waarbij de overheid haar toestemming verleende mits afstand gedaan werd van een bepaalde vergoeding/meerwaarde, waarvan de rechtspraak klaar en duidelijk gesteld heeft dat dit absoluut onmogelijk is (zie Nieuwsbrief 2012/4 en recente rechtspraak Raad van State).
C. Regularisatietermijn
Volledig nieuw zijn de bepalingen van het Decreet Ruimtelijke Economie die voorzien in een verplichte regularisatietermijn alvorens de overheid haar terugkooprecht/recht van wederovername kan uitoefenen:
- Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de overheid een ingebrekestelling dient te versturen binnen een absolute termijn van 10 jaar nadat zij kennis gekregen heeft van een feit dat aanleiding kan geven tot het uitoefenen van het recht van wederinkoop/wederovername (bv. het niet uitoefenen van de omschreven economische activiteit).
- Voor zover deze termijn van 10 jaar nog niet verstreken is, zal de overheid haar recht van wederinkoop/wederovername pas kunnen uitoefenen nadat zij de betrokkene uitdrukkelijk in gebreke gesteld heeft waarbij deze een termijn van 1 jaar gegund wordt om de begane inbreuk op definitieve wijze terug te doen ophouden.
- Wanneer na het verstrijken van deze ‘regularisatietermijn’ van 1 jaar vastgesteld wordt dat er nog altijd of opnieuw inbreuken begaan worden, kan onmiddellijk tot terugkoop/wederovername overgegaan worden op voorwaarde dat de beslissing hiertoe betekend wordt aan de betrokkene binnen het jaar na afloop van de regularisatietermijn. Indien dit niet (tijdig) gebeurt, is een nieuwe in gebreke stelling (en hieraan gekoppelde regularisatietermijn van 1 jaar) vereist door de overheid.
D. Inwerkingtreding
Het Decreet Ruimtelijke Economie is gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 16 augustus 2012 en is afgelopen zondag 26 augustus onmiddellijk in werking getreden.
De vraag stelt zich echter of deze nieuwe bepalingen enkel van toepassing zijn op overeenkomsten afgesloten na 26 augustus 2012 (inwerkingtreding Decreet) dan wel ook van toepassing worden op overeenkomsten van vóór deze datum?
Het Decreet Ruimtelijke Economie bepaalt omtrent het recht van wederinkoop/wederovername dat dit opgenomen kan/moet worden voor zover de akte tot stand komt na de inwerkingtreding van het Decreet (art. 25). Op grond van deze bepaling lijken de uitoefeningmodaliteiten en de nieuwe prijsberekening enkel en alleen van toepassing op overeenkomsten afgesloten na 26 augustus 2012.
De bepalingen omtrent de toestemming tot doorverkoop en de regularisatietermijn zijn echter niet op deze wijze geformuleerd, zodat hieruit impliciet afgeleid zou kunnen worden dat deze ook van toepassing zijn op reeds bestaande overeenkomsten. Naar aanleiding van eerdere wijzigingen, werd een gelijkaardige vraag ook al opgeworpen die geenszins eenduidig beantwoord werd door de rechtsleer en rechtspraak. Dit wordt dus ongetwijfeld verder vervolgd.
