Een recent arrest van het Hof van Cassatie (18 oktober 2012) maakt een einde aan de controverse betreffende de voorwaarden die vereist zijn voor de betaling van een verhoogde uitzettingsvergoeding (3 jaar) wanneer de verhuurder of een nieuwe huurder in het goed een gelijkaardige handel uitoefent binnen minder dan 2 jaar na de uitzetting van de vorige huurder.
Artikel 25 lid 1, 6° Handelshuurwet
De Handelshuurwet voorziet in het recht van de huurder op de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst. Het doel van de wetgever was het handelsfonds van de huurder te beschermen en bijgevolg om een zo stabiel mogelijk karakter te geven aan de handels huurovereenkomst. Het betreft echter geen absoluut recht: ook de eigendomsrechten van de verhuurder-eigenaar moeten in acht worden genomen. Daarom voorziet artikel 16 van de Handelshuurwet in een aantal uitzonderingen op dit recht op hernieuwing, gevallen waarin de verhuurder het gehuurde goed aldus kan “terug nemen” (i.e. de hernieuwing kan weigeren), onder bepaalde voorwaarden en mits betaling van een uitzettingvergoeding.
Zo voorziet ondermeer artikel 25 lid 1, 6° van de Handelshuurwet dat de door de verhuurder te betalen vergoeding wegens uitzetting 3 jaar huur bedraagt, eventueel vermeerderd met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder, voor het verstrijken van een termijn van 2 jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de uittredende huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. Bovendien zijn in dergelijk geval de verhuurder en de nieuwe huurder hoofdelijk tot die vergoeding gebonden.
Voornoemd artikel voorziet aldus in een dubbele sanctie:
- een verhoogde uitzettingvergoeding van 3 jaar huur (eventueel te vermeerderen) in plaats van 1 jaar of 2 jaar zoals voorzien in andere gevallen; en
- de hoofdelijke gehoudenheid van de verhuurder en de derde huurder tot betaling van de vergoeding.
Het onderliggend geschil
Het onderliggend geschil betrof een geval waarin de verhuurder de handelshuur hernieuwing had geweigerd met het oog op de uitvoering van wederopbouw werken in het gehuurde pand, overeenkomstig artikel 16, I, 3° Handelshuurwet.
De beoogde werken werden effectief uitgevoerd.
Het blijkt dat, vrijwel onmiddellijk na het verstrijken van de opzeggingstermijn van de bestaande huurder, een nieuwe handelshuurovereenkomst in werking trad en dat deze nieuwe huurder in het pand dezelfde activiteit uitoefende als de vorige huurder, nl. een bloemenzaak.
De Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel (handelend in beroep) oordeelde in haar vonnis van 13 november 2009 dat de verhoogde vergoeding van 3 jaar huur voorzien in artikel 25 lid 1, 6° van de Handelshuurwet verschuldigd was door de verhuurder. De verhuurder trok daarop naar Cassatie.
Argumenten
De verhuurder argumenteerde dat artikel 25 lid 1, 6° Handelshuurwet niet van toepassing zou zijn in het geval dat de verhuurder de huur opzegt met het oog op de uitvoering van wederopbouwwerken (artikel 16, I, 3° Handelshuurwet) en de verhuurder deze werken effectief heeft gerealiseerd. In voorkomend geval zou slechts de uitzettingvergoeding van 2 jaar huur verschuldigd kunnen zijn onder de voorwaarden voorzien in artikel 25 lid 1, 2°; i.e. uitoefening van de soortgelijke handel door de verhuurder zelf of door de met hem verbonden personen bedoeld in artikel 16, I, 1°.
Bovendien stelde de verhuurder dat voormeld artikel 25 lid 1, 6° slechts van toepassing zou zijn indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:
(a) bedrieglijk handelen van de verhuurder die, op het moment van de weigering tot handelshuur- hernieuwing wel kennis had van het feit dat een gelijkaardige handel zou worden uitgeoefend in het pand na de uitzetting van de bestaande huurder, maar dit bewust heeft verzwegen; en
(b) de soortgelijke handel wordt uitgeoefend door de verhuurder zelf of door de met hem nauw verbonden partijen voorzien in artikel 16,I,1° (zoals bepaald in art.25 al. 1, 2°), of nog door de derde huurder die een hoger bod deed of enige andere partij bedoeld in artikel 25 al. 1, 2° en 5° of artikel 26 van de Handelshuurwet.
Volgens de verhuurder was aan deze voorwaarden niet voldaan nu de vorige huurder niet kon aantonen dat de verhuurder, op het moment van de huuropzegging, wist dat hij, na uitvoering van de wederopbouwwerken, zou verhuren aan een nieuwe huurder die dezelfde activiteit zou uitvoeren. Evenmin was deze nieuwe huurder een met de verhuurder verbonden partij noch één van de partijen bedoeld in artikel 25 al. 1, 2° en 5° of artikel 26 van de Handelshuurwet.
Besluit van het Hof
In voorliggend arrest heeft Cassatie komaf gemaakt met deze controverse: de sanctie voorzien in artikel 25 lid 1, 6° vereist geen bedrieglijk handelen in hoofde van de verhuurder en is van toepassing zelfs indien de soortgelijke handel wordt uitgeoefend door een partij die niet verbonden is met de verhuurder of door de personen geviseerd in artikel 25 al. 1, 2° en 5° of artikel 26 van de Handelshuurwet.
Doorslaggevend is of een soortgelijke handel in het pand wordt uitgeoefend binnen 2 jaar na uitzetting van de vorige huurder en of de verhuurder de vorige huurder hiervan ten tijde van de uitzetting kennis had gegeven.
Aldus dienen partijen bij het sluiten van hun handelshuurovereenkomst bijzonder aandachtig te zijn wanneer in het pand een soortgelijke activiteit zal worden uitgeoefend als door de vorige huurder.
