L’une des décisions les plus cruciales à prendre lorsque l’on choisit de se tourner vers un investissement immobilier est de déterminer dans quel type d’immeuble on veut investir. Aujourd’hui, le retail est très populaire. Les raisons de cette réalité ne doivent pas être cherchées très loin. Le retail connait le plus souvent moins d’inoccupation et offre de ce fait plus de sécurité en période de crise économique. En outre, la superficie disponible des meilleurs emplacements est limitée, ce qui fait qu’un tel investissement sera plus rentable. Le cadre législatif à respecter en matière de retail est assez strict. Nous présentons ci-dessous, les principaux avantages et inconvénients qui accompagnent la mise en bail d’un espace commercial.
La loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial organise le régime juridique applicable à la mise en location d’un emplacement commercial. La mise en location d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment (pensons par exemple à un rez-de-chaussée utilisé comme espace commercial) utilisé(e) pour l’exploitation d’un commerce de détail avec l’accord du bailleur tombe sous l’application de cette loi. Ce champ d’application comprend ainsi un grand nombre d’activités, parmi lesquelles les commerces les plus communs comme les cafés, librairies ou agences de voyages mais aussi les stations d’essence, hôtels, voire même dans certains cas, les maisons de repos. Dès que la relation contractuelle tombe dans le champ d’application de la loi, les règles propres aux baux commerciaux deviendront automatiquement applicables même si les parties n’y ont pas spécifiquement fait référence.
Pour le bailleur, le plus grand inconvénient est que la conclusion d’un bail commercial peut avoir pour conséquence de l’engager dans une relation à très long terme envers le preneur. La durée d’un bail commercial ne peut tout d’abord pas être inférieure à neuf ans. En outre, il faut tenir compte du droit de l’occupant de demander le renouvellement du bail (aux mêmes conditions) pour trois nouveaux termes successifs de neuf ans. Le bailleur pourrait donc être lié dans une relation de bail commercial pendant 36 ans. En comparaison, dans d’autres formes de baux ou d’occupation (tel un bail de bureaux) la durée est librement déterminée par les parties. La loi sur le bail commercial prévoit néanmoins quelques hypothèses dans lesquelles le bailleur peut décliner une demande de renouvellement, par exemple lorsque le bailleur veut occuper personnellement les lieux loués, ou en cas d’offre d’un loyer supérieur par un tiers. Le plus souvent, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail devra cependant payer une indemnisation au preneur à hauteur d’un montant allant de un à trois ans de loyer.
Les règles relatives aux baux commerciaux visent cependant aussi, par certaines formalités, à protéger le bailleur. Ainsi, le preneur qui veut demander le renouvellement, ci-dessus décrit, de son bail devra respecter des formalités très rigoureuses, sous peine de perdre son droit au renouvellement. Avec cela, la loi sur le bail commercial se distingue des autres formes de baux strictement organisés par la loi, lesquels protègent davantage le preneur.
En résumé, donner un immeuble en bail sous la forme d’un bail commercial implique automatiquement une relation très longue avec le preneur. La législation en la matière est stricte et protège à la fois au bailleur et le preneur. Il sera donc aussi important pour le bailleur et le preneur de toujours garder à l’œil le type de relation de bail qu’elles souhaitent avoir. Dans certains cas, les règles strictes de la loi sur les baux commerciaux ne seront pas applicables, comme en cas de leasing immobilier, de bail de bureaux ou d’occupation précaire. Dans ces cas, les parties doivent cependant toujours garder à l’esprit que la relation définie pas leur contrat doit toujours correspondre à la réalité.
