Un arrêt récent de la Cour de cassation met fin à la controverse relative à la possibilité de demander la révision du loyer après renouvellement tacite du bail commercial, en y répondant par la négative.
Révision du loyer après renouvellement tacite du bail commercial
Depuis sa promulgation en 1951, la loi sur les baux commerciaux n’a cessé d’être interprétée, et ses critères affinés, au gré d’une jurisprudence parfois disparate qui rend la seule lecture de la loi totalement insuffisante afin d’en apprécier subtilement les contours.
L’article 6 de la loi autorise les parties à demander la révision du loyer à l’expiration de chaque triennat.
Un cas d’espèce classique
Dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011, le locataire s’était maintenu dans les lieux loués à l’expiration du bail, en poursuivant le paiement de son loyer sans que les bailleurs s’y opposent et ce, malgré l’absence de demande de renouvellement du bail formulée dans les délais légaux.
En application de l’article 14, alinéa 3, de la loi, les parties étaient donc liées, depuis l’expiration contractuelle du bail, par un contrat de bail à caractère commercial et à durée indéterminée, ce que les parties ne contestaient pas.
Ce bail tacitement reconduit s’est donc poursuivi au fil des années, jusqu’au jour où les bailleurs ont demandé la révision du loyer à l’issue d’une période qu’ils considéraient comme un triennat, et donc sur base de l’article 6.
Une décision au fond contre la doctrine majoritaire
En degré d’appel, la juridiction de fond a fait droit à cette demande, contre la position de la doctrine majoritaire, en énonçant notamment que « l’article 6 de la loi n’exige à aucun moment, pour son application, l’existence d’un bail à durée déterminée ». Selon le tribunal au contraire, l’esprit de la loi, en son article 3, est que la durée d’un bail commercial est de minimum neuf années, ce qui implique qu’il puisse dès le départ être conclu à durée indéterminée. Le tribunal ajoute que même en présence d’un bail à durée indéterminée, il demeure parfaitement possible de déterminer le point de départ et le terme d’un triennat.
Cour constitutionnelle : une interprétation conforme au principe d’égalité
Saisie sur pourvoi du locataire, la Cour de cassation a dans un premier temps posé un question préjudicielle à la Cour constitutionnelle en vue de savoir si, interprétées en ce sens que le preneur d’un bail commercial tacitement reconduit, en vertu de l’article 14, alinéa 3, ne peut demander au juge la révision du loyer sur base de l’article 6, ces dispositions violent les articles 10 et 11 de la Constitution (principe d’égalité).
Par l’arrêt n°150/2010 du 22 décembre 2010, la Cour constitutionnelle a répondu que les articles 6 et 14, alinéa 3 de la loi, ainsi interprétés, ne violent pas ces dispositions constitutionnelles. Cette question réglée, la Cour de cassation a dès lors pu s’attaquer au fond du problème.
Cassation : le fondement de la faculté de révision du loyer
Au terme d’un raisonnement court et précis, la Cour a tout d’abord rappelé qu’il ressort des travaux préparatoires de la loi que la faculté de révision du loyer de l’article 6 constitue une « contrepartie de la longue durée du bail commercial », les parties ne pouvant y mettre fin que dans les conditions strictes de l’article 3, alinéas 3 à 5.
En revanche, selon la Cour, dans un bail tacitement reconduit à durée indéterminée en application de l’article 14, alinéa 3, les parties peuvent y mettre fin « moyennant un congé relativement court » : 18 mois pour le bailleur en application de l’article 14, alinéa 3 ; 1 mois pour le locataire en vertu de l’article 1736 du Code civil.
Cassation : pas de faculté de révision du loyer après tacite reconduction
En conséquence, la Cour conclut que « [l]a faculté de révision du loyer prévue à l’article 6 précité n’appartient pas, dès lors, aux parties se trouvant dans les liens de ce nouveau bail ». Le jugement a donc été cassé.
Par cet arrêt de principe, la Cour de cassation s’inscrit clairement dans le courant doctrinal majoritaire, qui considère de longue date que la faculté de révision de l’article 6 ne s’applique pas au bail commercial tacitement reconduit, et met ainsi fin aux controverses qui ont pu avoir lieu sur cette question.
La seule possibilité pour le locataire de demander la révision du loyer dans le cadre d’un bail commercial tacitement reconduit consiste donc à attendre - voire espérer - que son bailleur lui donne renom, auquel cas le locataire récupère le droit de demander le renouvellement du bail conformément à la loi et, partant, de demander la révision du loyer.
