Er is eindelijk duidelijkheid over de hervorming van het btw stelsel voor onroerende verhuur. De federale ministerraad heeft tijdens de begrotingscontrole van 24 en 25 maart 2018 het optionele btw stelsel voor onroerende verhuur goedgekeurd ondanks het feit dat men in de loop van 2017 nog had afgezien van deze hervorming. In dit artikel worden de krachtlijnen van de hervorming toegelicht.
Onroerende verhuur blijft in principe uitgesloten van btw
Het bestaande principe blijft ongewijzigd. Het verhuren van onroerende goederen blijft in principe vrijgesteld van btw. Ook de reeds bestaande wettelijke uitzonderingen op deze btw-vrijstelling blijven behouden zoals de verhuur van parkeergarages, verhuur van hotelkamers, of de terbeschikkingstelling van bepaalde onroerende goederen uit hun aard (bv. exploitatie havens en luchthavens).
Nieuwe regeling: optie voor btw onder bepaalde voorwaarden
De nieuwe regeling voorziet in een optionele btw heffing waarbij de huurder en verhuurder ervoor kunnen kiezen om hun huur- of terbeschikkingstellingsovereenkomst al dan niet te onderwerpen aan btw. Om te kunnen opteren voor de toepassing van btw moeten een aantal voorwaarden worden voldaan. Het gebouw in kwestie moet (i) gebruikt worden voor exclusief btw plichtige activiteiten (bv. voor de verhuur van professioneel gebruikte gebouwen (B2B) zoals kantoorgebouwen, winkels of fabrieksgebouwen), (ii) waarbij de verhuur zich ook kan uitstrekken tot bijhorende terreinen indien deze mee worden verhuurd. Het optionele btw stelsel kan ook (iii) toepassing vinden op afzonderlijke delen van gebouwen (bv. een bepaalde verdieping) op voorwaarde dat deze delen zelfstandig kunnen worden uitgebaat. Verder moet (iv) de optie door zowel huurder als verhuurder samen worden uitgeoefend en (v) geldt de optie voor de volledige looptijd van de overeenkomst.
Indien men opteert voor de btw-optie zullen zowel de verhuurder als de huurder de door hen betaalde btw kunnen aftrekken. De verhuurder kan dan de betaalde btw met betrekking tot het verhuurde onroerend goed aftrekken (bv. oprichtingswerken) daar waar de huurder de op de huurvergoeding betaalde btw in aftrek kan nemen.
De optionele btw-heffing is dus niet van toepassing in het geval van (i) verhuur aan met bestemming tot bewoning, (ii) verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk en (iii) verhuur aan andere niet-belastingplichtigen. De regeling is ook niet van toepassing op (iv) de verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor privédoeleinden en (v) de verhuur waarbij de goederen worden aangewend voor van btw vrijgestelde handelingen (Art. 44 § 2 WBTW). Verhuur door de eigenaar aan de exploitant van residentieel vastgoed (bv. studentenhuizen of assistentiewoningen) valt dan weer wél onder het toepassingsgebied van de optie.
Bijzonder geval: terbeschikkingstelling van opslagruimtes
Voor de terbeschikkingstelling van een opslagruimte worden bijzondere regels voorzien. Dergelijke overeenkomsten waren onder bepaalde voorwaarden al langer onderworpen aan btw. De fiscus eiste immers dat de opslagruimte exclusief voor opslag werd gebruikt waarbij slechts 10% van de ruimte mocht ingenomen worden voor een andere functie (bv. kantoren).
De nieuwe regeling versoepelt deze voorwaarde en stelt dat gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden gebruikt (voor minstens 50%) zullen worden onderworpen aan de toepassing van btw, met uitzondering van gebouwen die als commerciële ruimte worden gebruikt.
Voor bestaande overeenkomsten met betrekking tot een opslagruimte die onder de huidige regels al aan btw zijn onderworpen blijft het statuut na 1 januari 2019 gewoon behouden. Bovendien zal men ook voor lopende overeenkomsten die op heden nog niet aan btw onderworpen zijn vanaf 1 januari 2019 voor btw kunnen opteren. Voor deze lopende overeenkomsten die nog niet onder het toepassingsgebied van btw vallen, dient het dan wel om een b2b overeenkomst te gaan.
Voor alle nieuwe overeenkomsten, met inbegrip van b2c overeenkomsten, moet men om te kunnen opteren voor de btw heffing voldoen aan alle geldende voorwaarden.
Bijzonder geval: korte verhuur
Vervolgens voert de nieuwe regeling naast de optionele btw-heffing ook een verplichte btw-heffing van 21% in voor kortdurende verhuur (maximum 6 maanden) van onroerend goed (bv. verhuur conferentiezalen, trouwzalen). Hierbij speelt de hoedanigheid van de huurder geen enkele rol en is de verplichte btw-heffing dus zowel op b2b als b2c relaties van toepassing.
Herzieningstermijn
Een eerste punt is dat de herzieningstermijn wordt opgetrokken van 15 jaar naar 25 jaar. Om van de volledige btw-aftrek te kunnen genieten, dient het gebouw dus gedurende 25 jaar te worden verhuurd met btw.
Er zijn een aantal situaties die aanleiding kunnen geven tot herziening, waaronder:
- volledige of gedeeltelijke leegstand;
- volledige of gedeeltelijke overdracht van het goed tijdens de huurovereenkomst;
- einde van de huurovereenkomst.
Om de herziening te beoordelen, zal er voor de desbetreffende onroerende goederen waarvoor de optie werd gelicht rekening moeten worden gehouden met het gebruik van het gebouw op maandbasis.
Inwerkingtreding en stand van zaken
De nieuwe regeling zou in werking treden op 1 januari 2019 maar de bouwwerken (waarvoor de btw aftrekbaar wordt) mogen onder de hervorming al van start gaan op 1 oktober 2018. De optie voor btw op huur is namelijk enkel van toepassing op overeenkomsten die gebouwen of gedeelten van gebouwen als voorwerp hebben waarvoor de btw op hun oprichtingswerken voor de eerste keer is opeisbaar geworden ten vroegste op 1 oktober 2018. Dit betekent dat de btw-optie kan worden uitgeoefend op vanaf deze datum opgerichte gebouwen dan wel op zwaar gerenoveerde gebouwen die na de werken als nieuw gebouw worden aangemerkt. In dit kader dient er geen rekening te worden gehouden met de btw op immateriële diensten (vb. architectenkosten, kosten voor landmeters, advieskosten etc.). Deze beperking in de tijd geldt niet voor bovengenoemde opslagruimtes.
Het wetsontwerp ligt momenteel in het parlement ter definitieve goedkeuring en de stemming is voorzien voor eind september 2018. Verwacht wordt dat de regeling zal worden goedgekeurd.
