Handelshuur is sinds de 6e staatshervorming een regionale materie. Dat betekent dat de regels kunnen verschillen van gewest tot gewest. Het Vlaams Gewest boog zich al over het fenomeen van de pop-ups en nam in dit domein al regelgevend initiatief. [https://www.monardlaw.be/news/-/asset_publisher/sfxddM7ZdWTD/content/pop-ups-zonder-hiccups-eindelijk-duidelijke-huurwetgeving-/maximized ]
Sedert 1 mei 2018 heeft ook het Waals Gewest een specifieke regeling voor deze materie. Toen trad namelijk het Waalse decreet van 15 maart 2018 betreffende de handelshuur van korte duur in werking. Dit Waalse pop-updecreet vertoont een aantal gelijkenissen, maar ook een aantal vermeldenswaardige verschilpunten ten opzichte van de Vlaamse variant. Hierna volgen een aantal verschilpunten die de nodige aandacht verdienen.
1. Toepassingsgebied
De nieuwe Waalse pop-upregelgeving laat toe een schriftelijke huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een onroerend goed (gelegen in het Waalse Gewest) bestemd voor het uitoefenen door de huurder of een onderhuurder van kleinhandel of ambacht, waarbij een rechtstreeks contact bestaat tussen de (onder)huurder en het publiek, voor een duur die één jaar niet te boven gaat. Dit vormt een afwijking op het verbod in artikel 3 van de federale handelshuurwet om een handelshuurovereenkomst te sluiten voor een duur van minder dan 9 jaar.
Dit nieuwe regime geldt enkel voor overeenkomsten gesloten na de inwerkingtreding van het Waalse pop-updecreet.
Hoewel niet uitdrukkelijk voorzien in het Waalse pop-updecreet, is het voor de toepassing van dit decreet niet van belang op welke wijze het contact tussen de (onder)huurder en het publiek tot stand komt en of de (onder)huurder al dan niet eigenaar is van de handelszaak die hij in het goed uitbaat.
Anders dan in het Vlaams gewest kan de huurder onder het Waalse pop-up decreet wel contractueel de toelating krijgen om onder te verhuren of zijn pop-up huurovereenkomst over te dragen.
2. Duur en huurprijs
Na afloop van één jaar eindigt de Waalse pop-uphuur van korte duur van rechtswege, zonder de vereiste van een opzeg. Vóór het verstrijken van de duur, mag de huurder vervroegd beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van een maand.
Het Waalse pop-updecreet laat, net zoals het Vlaamse pop-updecreet, partijen wel toe om hun huurovereenkomst te verlengen, zolang de duur van de huurovereenkomst, als gevolg van opeenvolgende verlengingen, één jaar niet overschrijdt. Zo kan een huurovereenkomst van drie maanden, drie maal worden verlengd voor dezelfde duur. Wordt de termijn van een jaar wel overschreden, dan wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst in werking is getreden. De huurovereenkomst belandt dan in het regime van de federale handelshuurwet.
Ook wanneer de huurder, na afloop van één jaar, het goed blijft bezetten zal de huurovereenkomst worden geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar vanaf de datum van de aanvankelijke huurovereenkomst, tenzij de verhuurder zich hiertegen verzet door middel van een schriftelijk bezwaar binnen de maand na het einde van de huurovereenkomst. In Vlaanderen blijft het lot van de huurovereenkomst van korte duur na verdere bezetting door de huurder zonder verzet van de verhuurder een lacune in de regeling uitgewerkt in het Vlaamse pop-up decreet.
Na verdere bezetting van de huur van korte duur blijft de verhuurder gebonden aan dezelfde huurvoorwaarden (i.e. huurprijs,..), ook al betreft het geen huur van korte duur meer.
In het Waalse pop-updecreet worden alle kosten, belastingen, heffingen en zelfs gemeenschappelijke kosten binnen appartementsgebouwen (zoals onderhoud van liften, kosten van de syndicus…), tenzij anders overeengekomen, geacht in de huurprijs te zijn begrepen. Dit is niet zo onder de federale handelshuurwet. Een zorgvuldige definiëring van de huurprijs (al dan niet inclusief kosten) blijft dus een punt van zorg, wil de verhuurder vermijden dat hij gedurende jaren gebonden blijft aan een huurprijs inclusief alle kosten, belastingen, edm. als gevolg van de verdere bezetting door de huurder wiens initiële pop-up huur zo een “normale” handelshuur is geworden.
3. Verbouwingswerken
Tenzij anders overeengekomen heeft de (onder)huurder het recht om de nodige verbouwingswerken uit te voeren in het gehuurde goed, zonder dat hij hiervoor de toestemming van de verhuurder nodig heeft. De (onder)huurder dient de verhuurder wel in kennis te stellen van deze werken, door middel van een aangetekende brief. Bij afwezigheid van reactie binnen de tien dagen wordt de verhuurder geacht de werken te hebben aanvaard. Indien de verhuurder deze werken weigert omwille van een wettige reden, dan dient hij zich binnen deze korte termijn te verzetten. Het Waalse pop-updecreet specifieert niet hoe dergelijk verzet dient te gebeuren.
In het Vlaamse pop-up decreet is dergelijke vervaltermijn niet voorzien en is wel bepaald dat het verzet gebeurt door middel van een verzoekschrift bij de vrederechter.
4. Wijzigingsbepalingen
Tot slot voorzien artikelen 13 en 14 van het decreet een aantal wijzigingen aan de federale handelshuurwet. In navolging van recente rechtspraak kan voor alle huurovereenkomsten binnen het Waalse Gewest die onderworpen zijn aan de handelshuurwet (dus niet enkel die van korte duur) de beëindiging in gemeen overleg worden vastgelegd in een geregistreerd geschrift en is een authentieke akte of verklaring van de vrederechter daartoe dus (anders dan in de andere gewesten) niet meer vereist. Hetzelfde geldt voor het eventuele akkoord tussen partijen om af te zien van de toepassing van het recht van de handelshuurder op huurhernieuwing.
