In de Appartementswet van 2 juni 2010 is, in art. 19.2., de verplichting opgelegd om vóór september 2011 de verschillende appartementsakten (basisakte, reglement van mede – eigendom en huishoudelijk reglement) aan te passen aan de nieuwe artikelen 577-3 t/m 577-14 B.W.
Voor de naleving van deze uitdrukkelijke wettelijke verplichting is de syndicus verantwoordelijk.
De aanpassing dient te gebeuren en nadien moet deze met een gewone meerderheid goedgekeurd worden door de Algemene Vergadering. Dit laatste staat in feite haaks op het verplicht zijn van de coördinatie : men kan zich inderdaad afvragen waarom de extra bevestiging van de Algemene Vergadering nog nodig is voor iets wat in ieder geval moet gebeuren … Anderzijds garandeert deze procedure mede de latere tegenwerpelijkheid van gecoördineerde akten ten overstaan van eigenaren en derden.
Voor zover er geen wijzigingen gebeuren aan de bestaande basisakte, en zover de wijzigingen aan het reglement van mede – eigendom beperkt blijven tot aanpassingen aan de nieuwe wet, is de tussenkomst van de notaris niet nodig. In principe geldt deze regel vandaag nog tot 30.08.2011, precies omdat het een uitzondering betreft op de algemene regel; uitzondering die initieel gedurende een jaar is toegestaan omwille van de plotse wetswijziging en de plotse eisen die de wetgever stelde. Eerder zagen we dergelijke uitzonderingsregimes met betrekking tot de aanpassing van statuten van handelsvennootschappen bij de invoering van de euro, en naar aanleiding van de afschaffing van effecten aan toonder.
Voor zover er geen notariële tussenkomst vereist is, kan men zich de vraag natuurlijk stellen naar de latere „waarde‟, tegenwerpelijkheid, … Men kan de gecoördineerde tekst doen bewaren op de zetel van de VME en deze laten registreren.
De nieuwe Appartementswet is verrassend snel in werking getreden; niet in het minst is deze verrassend snel tot stand gekomen, zodoende dat er zich sedert haar inwerkingtreding heel wat vragen hebben opgeworpen. Daarenboven wacht men nog steeds de uitvaardiging van twee uitvoerings-KB‟s af, zodanig dat men zich de vraag kan stellen naar het nut om vandaag appartementsakten te coördineren. Wat indien de verwachten ontwikkelingen en verwikkelingen, mogelijks zelfs de komst van een Reparatiewet, een tweede coördinatie vergen ?
In dat geval zou de eerste coördinatie niet enkel “half werk” hebben opgeleverd, doch de VME zou worden geconfronteerd met een minstens dubbele kost in geval van een tweede coördinatie … ?
De syndicus wordt dan ook geconfronteerd met een dilemma : coördineert hij uiterlijk tegen 30.08.2011, kan men hem nadien verwijten voorbarig te zijn geweest. Onderneemt hij niets, en wacht af, aangezien er een te verwachten verlenging van termijn wordt aangekondigd, blijft het risico bestaan dat uiteindelijk niet tijdig werd gecoördineerd en … naderhand de tussenkomst van de notaris verplicht zou zijn …
Het is natuurlijk te vermijden dat de syndicus wat dit gebeuren betreft, naderhand aangesproken wordt op basis van zijn contractuele aansprakelijkheid. Er zou in dat geval, voor wat betreft een eventuele effectieve toerekenbaarheid van een voorgehouden fout, heel wat te zeggen zijn over de rechtsonzekerheid die de wetgever reeds maanden laat bestaan, maar toch …
Voor zover men thans, met de datum van 30.08.2011 in het achterhoofd, wenst over te gaan tot coördinatie, verdient het aanbeveling om opzichtens de mede –eigenaren voorbehoud te formuleren naar een eventuele tweede coördinatie toe.
Met betrekking tot de coördinatie wordt soms de suggestie gedaan om bij de bestaande appartementsakten een tekst van de nieuwe wet te voegen, geflankeerd door een verklaring van de mede – eigenaren waarin zij ontvangst bevestigen en akkoord betuigen met de impliciete opheffing van met de wet strijdige bepalingen. Sommige Vrederechters hebben dit reeds aanvaard. Anderzijds houdt deze werkwijze toch wat risico‟s in, andere Vrederechters kunnen deze werkwijze wel eens afkeuren omdat zij niet leidt tot de door de wetgever nagestreefde transparantie (dan moeten de eigenaren zelf nóg interpreteren en uitzoeken wat nu wel of niet van toepassing is, etc. …). Voor latere eigenaren laat een en ander aan duidelijkheid ook te wensen over … Laat dit eventueel wel een praktische oplossing zijn in zeer kleine mede – eigendommen, en waar de verschilpunten tussen de appartementsakten en de wet gering zijn.
Tenslotte moge de wettelijk verplichte coördinatie een kans bieden om andere problemen, twistpunten, onduidelijkheden, “oude koeien”, … meteen ook te wijzigen en aan te passen. Met andere woorden, men kan een “grote kuis” organiseren, en waarvoor dan wel de tussenkomst van de notaris zal nodig zijn (voor zover deze kuis inderdaad ruimer reikt dan een loutere aanpassing aan de nieuwe wet).
